İnşaat Ekonomisi-Genel Bilgi-1:

1—Genel Bilgi:

1--Bir müteahhit in inşaat yaparken hedefi firma olarak kar etmekdir.Kısaca yıl sonu bilançosudur.Bir müteahhit bina yaparken üç değere dayanmalıdır.

1.1--Bunlar

1--İtibar(kredibilite):Müteahhit binayı yaparken itibarı yoksa ne vadeli mal alabilir nede daire satabilir.

2-İyi bir ekip:

2.1--Eğer ekibiniz iyi ise-işlerinizi teknik olarak doğru ve projeye uygun yapıyorlarsa vede müteahhit ekibin ücretlerini işin bitiminde hemen ödüyor ise bir inşaatın zamanında bitmemesi için normal şartlarda herhalde neden olmaz.

3-Özsermaye:Bina imalatında iş akışının olması için bina maliyetinin % 70 kadar bir para-öz sermaye kasada olmalıdır.Bina imalat maliyeti için şuanda binanın toplam inşaat alanı 450.000 TL ile çarpılabilir.

3.1--Aksi takdirde iş akışını sağlamak için başvurulan yol olan kat irtifakını kurup satayım mantığı doğru bir mantık değildir.

3.1.1--Zira satacağının bir garantisi yoksa zamanında-en kısa sürede bitireceğinizinde garantisi yok.

4--Bu ise bitmeyen inşaata bağlı olarak itibarı azaltan bir unsurdur.Kısaca biten inşaat satılır.

5--Proje üzerinden yada imalat sırasında satış sağlıklı bir yöntem olmayabilir.

6--Bina imlatı yapan kişinin mesleği müteahhitlik olmalıdır ki kendini işine versin.Ekmeğini bu işten kazansın.

2-Emlak-Muhasebe  Uygulamaları:

2.1-Satarken kazanmak gerekir.

1-- Binada daire  satış fiyatı verilirken yada binayı üzerine yapacağınız arsa için fiyat teklifi verirken ; her iki durumda  verilecek fiyat piyasa fiyatı aralığında olmalı ve aynı zamanda minimum yada maksimum olmamalıdır.

2--Minimum fiyat  ;  Malzemenin ve  işçiliğin kalitesinin düşmesine yada kar marjından çalınmasına neden olur.Yüksek fiyat ise işin kaçmasına neden olur.

3--Satacağınız binanın müşterisini, binayı projelendirirken hazır hale getirmeniz-söz vermeniz halinde daireleri satarken hedeflediğiniz  fiyattan satmanız mümkün olur.                                             

4--Bina Satış Fiyatı =Arsa maliyeti+bina imalat maliyeti+kar marjından  ibarettir.Burada amaç ;  kar marjını maksimum yapmak için arsa maliyetini en aza çekmek ve bina imalat maliyetini de teknik olarak doğru ve minimum maliyetle-orta kalite malzeme kullanarak imal etmektir.

4.1--Aksi takdirde ya  kar marjından yersiniz veya satışta  içeri girip-zarar edebilirsiniz.Firma bir defalık zararına satmış olsa bile hedefi  bir daha bu duruma düşmemektir.Zira Firmanın temel amacı kar etmektir- zararına bina satmak değildir.

5.1--Karsız yapılan iş size zarar veren enerjinizi çalan yemeği yemeye benzerki bu durumda yemek yiyeceğinize aç kalmak daha uygun olacaktır.Ancak çok küçük de olsa karla iş yapmak işlerin dönmesini sağlayacağı için uygundur.Az kar ile çok kar zaman içinde kaotik olarak-öngörülmez oluşur ve birbirinin tamamlayıcısı olabilir.

6--Zarar edilmiş olsa bile bina teknik olarak doğru bir biçimde bitirilmelidir.Zira yapacağınız her işi adalet-hak için doğru olarak yapmalı ve karşılığını evrensel vicdan-haktan ve vatandaştan  beklemelidir.

6.1--Yapılan bir imalattan zarar edilmiş olsa bile doğru yapılmış her iş firmaya tekrar kazanç olarak dönecektir.Doğanın bunu sağlayacak dengeleri vardır.Yapılan her doğru imalat,firmanın beslenme dalları olacaktır.

6.2--Yanlış yapılmış imalat ve bunun satışı sonuçta firmanın bu dallar-akarlarını kurutmaya başlayacaktır.Kısaca firmanın vatandaşa yapacağı yanlış bir kere olur ve her yanlış firmanın bir kaynaklarını doğrusal değil üstel-çok hızlı bir biçimde kurutur.

7--Bir Müteahhit  ; .Merkez  bir yerde aldığı arsada toprak sahibine % 50 bırakabilir-ancak merkez dışı bir yerde eğer %40-45 vereceğiniz arsa payı yerine  % 55  hisse verirseniz daha  işin başında %5 içeri girer ve zarar yazarsınız.Zira %50-%50 denge noktasıdır.

7.1--Merkezde % 50 toprak sahibine verirken,daireleri üst gelir grubuna 200.000 TL ye satarken, merkez dışında bir yerde yaptığınız inşaatta toprak sahibine % 40 pay verirken, daireleri 120.000 TL ye çalışan kesime vermeniz gerekebilir.

7.2--Bu anlamda merkez yerde arsa bulmak başlangıçta,alırken kazanmak anlamına gelecektir.Böyle bir arsayı da bulmak da o kadar kolay değildir.

8--Daire fiyatını belirlemenin tipik yöntemi,o civarda satışa çıkmış bir binaya alıcı gibi gidip  daire fiyatı sormaktır.Bu satılacak daireler için  fiyat referansı oluşturabilir.

9--Daire Satışında bazı kriterler vardır.Bunlardan birisi de; Binada Zemin kat ve Bodrum kat dairelerin fiyatı üst katlara göre daha düşük olup,bu katlardaki dairelerin müşterisini bekletmeden hemen satmak en uygun yoldur.

Öte yandan Üst kat daireleri , bu dairelerin satışını biraz bekleterek daha yüksek fiyattan satmak uygun olabilir.

Ancak herhalükarda gelen müşteriyi geri çevirmemek ana prensip olmalıdır.Eğer gelen müşteriyi geri çevirirseniz bir tıkaç gibi satış kanalını tıkar-habire müşteri bekleyecek duruma gelinir.

10-- Bir müteahitin  kar marjını tutturması için  ;  Kat karşılığı olarak arsa almasındansa ,peşin fiyatına arsa alması daha uygun yöntemdir.

11--Belli bir bölgede hem müteahitlik hemde emlakçılık yapıyorsanız,o bölgede hem arsa bulmak hem de daire satmak daha kolaydır.vede yılların emlakçısıysanız,çoğu kere  hem arsanız hemde müşteriniz hazır anlama gelecektir.

11.1--Bu anlamda iyi bir müteahhitin aynı zamanda hem emlak bürosu hemde bina imalatında malzeme fiyatından kazanç sağlamak için nalbur dükkanı olması uygun olabilir.Kuvvetli müteahhitliğin temelinde inşaatta kullanılacak seramik,lavabo vs malzemeleri ucuza temin etmek gerekir.Bu nedenle müteahhitin yada bir nalbura ortak yada sahibi olmasında fayda vardır

12--Daireleri daha yüksek fiyattan satabilmek  için daire içlerini beyaz eşya vs döşeli olarak satmak uygun bir politika olabilir.Bu anlamda daire içinde iyi bir markanın setüstü fırın+ocak+davulunbaz+ daire içine avize+LED lamba+kombi (klima)+ buzdolabı+çamaşır makinesi-salona led aydınlatma  montajları yapılarak satılabilir ki bunların daire başına maliyeti 5000 TL yi geçmez.

2.2-Alırken kazanmak gerekir.

1--Arsa bulmak için iki yöntem önerilebilir.

1.1-İnternetten google earth programı ile çalışılan bölgenin google earth haritasın bakıp-boş alanları işaretlemek.

1.1--Boş arsa alanlarını Belediyelerin tüm bölge haritalarındanda bulmak mümkün olabilir.

1.2-Sahada dolaşıp,tek katlı veya 2 katlı gecekondu sahiplerini deprem yönetmeliğine ve ısı yalıtım yönetmeliğine uygun bir bina kurmasının onlara faydasını pazarlama faaliyeti olarak anlatmak ,ve bu suretle onları yeni bir bina yapmaya ikna etmek olabilir.

2--Uygun şartlarda ve konumda arsa bulmak  için , bu işin  izini aylarca sürmek arsayı- uygun şartlarda belge ile arsayı almak- bina satışında alırken kazanmanıza yardım edecektir.

3--Alırken ve satarken  kazanmak için bina maliyetlerinin tespiti için

3.1-Yerinde iyi bir eksper ile tespit yapılabilir  

3.2--Emlakçılardan fiyat alınabilir. 

3.3--İnternetten(google dan özellikle devlet-kamu-oda sitelerinden…….emlak fiyatları ) veya yakın emlakçılardan bilgi alınabilir.Alış ve  satış için iyi bir fiyat tespiti sağlandığı takdirde alış ve satışta bir kazanç durumu ortaya çıkar.

4--Ev maliyeti için ortalama bir daire için m2 satış fiyatı 1000 TL iken lüx projenin daire m2 maliyeti 1400 TL olabilir buna arsa maliyeti vs eklenirse 2100 TL  çıkabilir.Bu anlamda üst gelir grubuna 3000 TL nin üzerinde bir fiyatla daire herhalde satılamayacağı için malzeme ve imalat maliyetleri dikkatlice seçilmek zorundadır.

Evin her tarafı altınla kaplanabilir ancak alacak kimse yoksa bu evle müteahhit başbaşa kalacaktır.

4.1--Yapılan bir araştırmaya göre  insanların meslekleri yaşadıkları yerleride belirliyor.

Adalarda Ressamlar, Avcılar-Aksaray-Çapa-Beşiktaşda genellikle öğrenciler, Beykoz-Kadıköy de ağırlıklı olarak doktor ve avukatlar ikamet ederken,ticaretle uğraşanlar ise işyerlerine yakın olarak örneğin Bayrampaşada yoğun olarak yaşıyor.

4.2--Bu anlamda bina tasarlerken hangi gelir grubuna ve hangi mesleğe yönelik olarak tasarladığınız önemli.Örneğin geniş aile tipi yaşama sahip Güneydoğulu kalabalık bir aile için uygun olan 100 m2 lik değil 170-200 m2 lik geniş daireler olabilir.

4.3--Öğrenci evleri stüdyo daire olurken,doktor ve avukatlar gibi kültürel düzeyi yüksek kesim için yapılacak evlerde işçilik ve malzemeyi 2. sınıf yerine 1. sınıf kullanmak gerekebilir.Bu anlamda hangi semte hangi ev tipi kiem gider sorusu çok önemli.

4--Bir müteahhit kat karşılığ bina yaparken minimum % 50-45 kar etmek zorundadır.%50 nin üzerinde örneğin %55 almış iseniz %50 nin üzeri olan %5 mütaeahhide zarar yazacaktır.

4.1--Eğer anlaşırken zarar edecekseniz o sözleşmeye o şartlarda imza atmamanız en  uygun davranış olacaktır.Eğer  imza atmış iseniz bu defa işçilikten veya malzemeden kısmaya başlarsınız.

5--Daire fiyatlarını belirlerken ; belli bir m2 arsadan kaç daire çıkacağı aşağı yukarı bellidir.Satış fiyatı için bayındırlık birim fiyatının % 80 nini esas alabilirsiniz.

6-Müteahhit karı için alış ile satış arasındaki fark müteahhit karı olacaktır ki bu da tek daireli 5 katlı bir binada minimum 1 veya 1,5 dairenin müteahhide kalması sağlanmasını gerektirir.

7--İnşaatınızda araç asansörü varsa,bu asansör için  fiyat alırken örneğin  minimum 40.000 TL nin de yada 320 kg insan asansörü için ise 18-20.0000 TL nin altında fiyat veriliyorsa asansör firmasının bundan nasıl kar edeceği açık değildir. Bu durumda kar edemeyen bir firma büyük bir ihtimalle  yaptığı imalatı yarıda bırakabilir ve asansör ruhsatını mal sahibine teslim edemeyebilir.

8--Müteahhitlerde yaptırdığı işlerde ; minimumun altında fiyata istememelidir.Sonuç olarak ucuz etin yahnisi olmaz.Aksi tahdirde binada bulunan  asansörün ruhsatı alınmayınca,binanın inşaat  ruhsatı da alınamaz.

Sahiplerine teslim edilmeyen dairelerin yazdığı zararı  her ay müteahhide yazılır ve sonunda müteahhid binayı teslim daire sahiplerine teslim edemeden binayla ilişkisini kesebilir.

9--Sonuç olarak inşaat imalatında imalatın en kısa sürede bitirilmesi ancak ve ancak minimumun altında olan değil, üstündeki fiyatlar üzerinden imalat yapılmasıyla mümkündür.

10-- 3.Normal kattan tek daire yerine Çatı arası piyesi ile çift daire çıkarmak ve bu suretle kar etmek tasarımda gerekebilir.

10.1--Demir ve betonu inşaata başlamadan  1-2 ay vs önce parasını ödeyip-satın almak,bina ilerledikçe  bunları inşaat alanında depolamadan firmadan peyderpey isteyerek  imalata  katmak çözüm olabilir.

10.2--Müteahhit yanına kadrolu bir marangoz ve 1-2 ad marangoz makinası alması uygun olabilir.Müteahhit yaptığı inşaatın kapı-mutfak vs doğramalarını bu marangoza yaptırmak suretiyle bunlarda kar sağlayabilir.

10.3--Müteahhit ; İnşaatta bütün katların betonu bitip,açığa çıkan kalıp tahtalarını sıva atıklarını temizletip çatıda kullanarak,çatı imalatında tasarruf sağlayabilir.

10.4--Mütahhatit aynı zamanda pimapen bayiliği alarak,pencere ve kapıları kendi firması olarak yaptırmak suretiyle bunların imalatında maliyet tasarrufu sağlayabilir.

10.5--Müteahhit çelik kapıları fabrikasından direkt alarak,kendi elemanlarına bunların montajını yaptırmak suretiyle bunların maliyetinde tasarruf sağlayabilir.

10.5--Müteahhitlikte sürekliliği sağlamak için binayı en kısa sürede bitirip-ruhsatını almak ve dairelerin iskan belgelerini daire sahiplerine teslim etmek temel yaklaşım olmalıdır.

10.6—Müteahhitlikte ,temel çıkış noktası tıpkı dikiş dikmek gibi bir bina bitiminden 1 ay önce yeni bir binaya başlamak olabilir.

11—Yılların esnafı-müteahhidi olmak için binada daireleri daire sahiplerine müşteri memnuniyeti ile teslim etmek-bu şekilde yeni inşaatler için kaynak oluşturmak-Yani kendi akarını oluşturmak şarttır.

12—Binayı altın-gümüş ile  de imal edebilirsiniz ancak yapılan her imalatı teknik olarak doğru olarak -orta kalitede minimum maliyet ile imal etmek en uygun davranış olacaktır.      

13--İşçiliği doğru yaptırmak  için kalfa ve işçilerin parasını ;  yapılan her doğru işte hemen ödemek-yaptıkları hataları gidermelerini sağlamak gerekir.Aksi takdirde hata tekrar etmeye devam edecektir.

13.1--İşçi ve kalfaları özellikle teknik ve mesleki konularda çok okuyan-meslek lisesi mezunu elemanlardan oluşturmak şarttır.

Onları okumaya-araştırmaya teşvik ve motive etmek.İşçi verimliliğini bu suretle arttırmak gerekir.Ayrıca iş emniyeti için simülasyon eğitimi ve filmler gösterilebilir-iş emniyeti tavizsiz uygulanabilir.

14--İnşaat imalatında imalat birbirini tamaladığı ve takip ettiği için yapılan her hata bir sonrasi adımda katlanarak artacaktır.Bu anlamda örneğin sıvada yapılan şakül hatasını onu takip eden her işe yansıyacaktır. 

Sonuç olarak işçilik çok düzgün olmalıdır.Bunu sağlayan ise düzgün kalfa ve ekibi vede zamanında onlara işin hemen bitiminden sonra ödenen ücretlerdir

2.3--Konut alırken müteahhit aşağıda sayılan maddeler uygun davranış gösterebilmelidir:

1--En az 1-2 yıllığına Satış sonrası hizmet devam etmelidir.

2--Müteahhit,müşteriye kazanma payı bırakmalıdır. Sen varsan ben varım diyebilmelidir.

3--Teslimi (+,-) % 10-15 tolerns süresiyle zamanında bitirebilmelidir.

4--Müteahhit site yönetimini kazanç kapısı olarak değil müşterileri için makul fiyatla hizmet kapısı olarak görmelidir.

5--Konut alınacak şirket projede insan yoğunluğunu normal sınırlarında tutmalıdır.Sinek kanadından yağ çıkarma huyu olmamalıdır

2.4-Sözleşme Şartları:

1--Alırken-satarken yaptığınız her sözleşmeyi söz ile değil yazılı olarak yapmak gerekir.Zira hukuk söz ile değil belge ile çalışır.

2--Sözleşmede  yaptığınız her hata inşaatın bitimininde sizi sıkıntılı sürece sokabilir.

3--Sözleşme  toprak sahibinin, tek taraflı isteklerine göre ifade edilmiş olursa , bu durum imalatın bitiminde müteahhidi sıkıntıya sokabilir.

4--Sözleşme ;  hem mütahhidi hemde toprak sahibini yapılacaklar konusunda iki tarafıda bağlamıyorsa  ve cezai hükümler iki taraf için düzenlenmemiş ise  dengesiz olan bu süreç iki taraftan birini sıkıntıya sokabilir.

5--Toprak sahibi ile müteahhid arasında yapılacak sözleşme iki tarafıda dengeli olarak bağlamalıdır.Sözleşme tek tarafın üzerine yıkılımış ise sonuçta iki tarafıda sıkıntıya sokabilir.

5.1--İnşaatın sağlıklı bitimi ve her iki tarafın çıkarı için gerekli olup ,sözleşme iki tarafın çıkarını gözetecek biçimde dengeli bir ifade ile yazılmış olmalıdır.

Müteahhid veya toprak sahibi için  buna aykırı bir sözleşme durumu oluşacaksa baştan bu inşaata girmemeleri kendi çıkarlarına olabilir.

6--Tek tarafın çıkarı üzerine yıkılmış bir inşaat imalatının bitirilmesi ve sonuca ulaşmasıda sağlıklı bir şekilde gerçekleşmeyebilir.

7--Toprak sahibi müteahhit kendisine kaç daire veriyorsa o dairelerin imalat bittikten sonraki toplam fiyatı ile dairenin mevcut fiyatnı karşılaştırabilir.Örneğin 4 dairesine-ki mevcut toplam fiyatı 4x200.000=800.000 ise müteahhit 3 tane 800.000 tl lik daire veriyorsa toprak sahibi 3x800.000=2400.00-800.000=1600.000 tl kar ediyor anlamına gelir.

2.5-Sermayenin Değerlendirilmesi:

1--Müteahhid,sermayesi ile bina imalatı yapmakta ve firma kazancını böyle kazanmaktadır.

2--Daire satışından kalan paranını değerini kaybetmeden bankalarda değerlendirilmesi gerekir.Aksi takdirde sermayenin erimesi ,o para ile  bir daha inşaat yapılamaması  durumu oluşabilir.

3--Sermaye olarak  paranın yönetimi ve değerlendirilmesien en önemli konudur.

4--Müteahhid, bankaya yatırdığı parasını değişik 4-5 bankada yatırım fonları ile değerlendirebilir.

5--Paranın tek bankada veya  tek bir fonda değerlendirilmesi-tek noktaya yığılması riski  ve zararı artırabilir.

6--Bu nedenle daire satışından elde edilen  para 1 ay vadeli olarak, 3-4 bankada yada 1-2 bankada  3-4 yatırım fonu hesabında  ki  kar eden fonlarda değerlendirmek en iyi çözüm olabilir.

7--Ayrıca bu para ile Aralık-Şubat aralığında ,yeni yapacağı binaın demirini en ucuza toptan alıp oldukça kar edebilir.

8--Yada spottan imalatla ilgili birkaç kalemi birden alıp,bina maliyetini ileride gelecek maliyet artışından koruyabilir.

9--Müteahhit Sermayesini döviz olarak tutmuş ise Ülkede dövizin artacağı ortamda,dövizin  tepe yaptığı anda hiç beklemeden(adı üstünde tepe yaptığı an) dövizini satmalıdır.

10--Kısaca müteahhid,parasının değerlendirilmesi için iyi bir ekonomi takipçisi olmalı ve ekonomi gazete ve dergileri ile ekonominin gidişini yakından takip etmelidir.

2.6—Bina İmalatında  Muhasebe Uygulamaları:

1--İşçinin emeğinin karşılığı olan ücretini onun alın teri kurumadan-hemen işin bitiminde gönlünün hoşnut olacağı miktarı belirleyip-işten motivasyon ve manevi-moral yükseltmesi ile işçilik kalitesini ve işin bereketini-moral değerlerini-maneviyatını arttırmak.

2--İşçilerin Sigorta Primlerini zamanında yatırmak gerekir ve ne kadar sigortasız işçi çalıştırılıyorsa onları sigortalayıp sigortalarını yatırmak şart tır.

Aksi kadirde cezalı duruma düşülür.Cezaya düşülmesi  durumunda   cezaların yüksekliği dikkate alındığında firma olarak parasal olarak zor duruma düşülenebilir.

2.1--İnşaatta Riske-kazaya karşı sigorta primlerini yatırmak firma için en uygun yoldur.

2.2--Öte yandan İşin bitiminde eksik olarak yatırmadığınız sigorta primlerini  muhasebe hesabı gereği birden yatırmanız gerekirse ;  bir anda o kadar primi nasıl yatıracaksınız. 

3-İnşaatlarda işçilik ücretlerinin faturalandırılması, taşeron firma üzerinden yapılabilir.

3-Bina İmalatında İdari  Uygulamalar:

1-Uygulama hatalarına izin vermeyin.Yapılan hatalar,binada donatının,tesisatın yeniden kırılması-döşenmesi anlamına gelecektir.Bu ise ilave maliyet ve ilave zaman kaybı anlamına gelir.

2-İş programı yapmak ve bunu uygulayacak şantiye deneyimli şantiye şefi ile çalışmak imalatın daha hızlı ve sağlıklı-nizami-projesine uygun bitirlmesini sağlar.

3-Bazı inşaat malzemelerini  bölge ve bölge dışı nalburlarla görüşme yapılarak iyi bir şekilde araştırılmalı imkan varsa peşin almak,maliyeti düşürceği için kazancı artıracaktır ki bunlar demiri(demiri ocak-şubatta almak uygun olup --inşaat malzemeleri özellikle Haziran-Temmuzde tepe-pik yapar)) ve çimentoyu peşin almak uygun olacaktır.

3.1--Demir alındıktan sonra korumaya alınmalı-çimento ise yağmura vs karşı branda çekmek veya kapalı ortamda korumaya alınmalı.

3.2--Çimento açık veya kapalı ömrü 1 ay olup-1 aydan fazla depolamaya uygun değildir.Yapı kimyasalları ise kapalı olarak 6 ay ömre sahiptir.

4-Bina maliyetleri,bina sayısı arttıkça azalır.Bu anlamda tek tek bina yapmak yerine site yapmak ekonomik olarak daha uygundur.

5-Yaptığınız her ticari  işte hesabını bilmek ve belgeyle çalışmak-sözleşme yapmak  esastır. Belgesiz,sözleşmesiz çalışmak sonuçta bina imalatında zarar anlamına gelecektir.

Sözleşme maddelerinin yazılı ifadesi ,kara  geçmek veya zarar anlamına geleceği için iki tarafında mutabık kaldığı doğru ifadeler net olarak yazılmalıdır.

6-Müteahhitler ,yapacakları imlatın için Yapı denetim firmalarından kendi yaptıkları rutin denetim dışında ,ücret karşılığı danışmanlık hizmeti de almalıdırlar.

Zira denetim firmasının işi binayı denetlemektir-danışmanlık yapmak değil.Bu suretle bina imlatı projeye uygun yapılacağı için ,hatalara bağlı verim düşüklüğü yada zarar önlenebilir.

4-İnşaatın Bitme Süresi:

1--İnşaatın zamanında bitmesi iyi bir teknik olarak nizami çalışan ekip-düzenli malzeme akışı-projeyi teknik ve doğru olarak uygulamak ile mümkündür.

2--Eğer işçilerin-kalfaların ödemeleri ödenmez ise o ustanın yapacağı işin kalitesi bir sonraki süreci zincirleme olarak bozacaktır.

3-İş akışı için malzemenin tek defada yığılması önemlidir ancak bu yapılamıyorsa en az sayıda yığma ile bu yapılmalıdır.

4--İmalatın Projeye uygunluğu ve projenin iyi olgunlaşmış tasarıma sahip olması gerekir.Bu anlamda teknik uygunluğu sağlanmış bir proje ancak   Belediye kontrolların onayına sunulabilir.

5--Daire sahiplerine teslim edilemeyen her daire ödemenin aksaması demektir.Projenin bitiminin  gecikmesi,mütaahhide zarar yazar.Bazan zarar o hale gelir ki mütaahhid binayı teslim etmeden tabiri caiz ise bırakıp kaçar.Bu durumun nedeni zamanında bitirilemeyen ,teslimi gecikmiş bina demektir.

6--Binanın normal şartlarda bitim süresi ay olarak,toplam inşaat alanının %1 kadardır.Yani 600 m2 binanın bitim süresi normal şartlarda 600x0,01=6 ay dır.Zamanında biten inşaat imalatın en ekonomik olarak yapıldığı inşaattır.

7--İnşaatta harcanan para yada gücün ifadesi için : Güç ifadesine göre güç zamanla ters,enerjiyle doğru orantılı olduğu için .Bu anlamda

1-Zaman:Firmanın parasal ve teknik gücü arttıkça inşaat en kısa sürede bitecektir.Ne kadar kısa sürede biterse firma o kadar fazla kar eder.

2--Enerji ile doğru orantılıdır.Ki bu ise inşaatın kütlesi ve imalat hızı ile doğru orantılıdır.İnşaat ne kadar büyük kütleli ve hızlı bitirilecekse o kadar fazla güç gerektirir.

2.1--Eğer kütle çok çok büyük ise yani inşaatın toplam  inşaat alanı ne kadar büyük ise imalat hızıda aynı oranda  düşürülerek firma gücü korunmaya çalışılır.

3-Verimlilik:Verimlilik ne kadar yüksek yani yapılan işler seri ve teknik ise güç o kadar artar.Firmanın amacı bu gücü artırmaktır. Güç İfadesi P=n.m.V/t olarak ifade edilebilir. n=verim-m=bina kütlesi-V=İmalat hızı—t=bitme süresi

5--İnşaata Barter Uygulamaları:İnşaata yapılacak imalatlar için taşeronlara para yerine takas olarak daire verilmesi barter uygulmasıdır.

1--Müteahhit  inşaat yaptırırken inşaat malzemelerinin parasını taşerona daire olarak verir.

2--Daire karşılığı ödeme sistemi ;  projenin tamamlanmasında nakite sıkışıldığında çözüm olarak kullanılabilir.

3--Büyük müteahhitler milyon dolarlık işlerde barter uygulayabilirler.

4--Bir müteahhit satacağı dairenin ancak % 10-15 ini bartere verebilir.

5--İstanbulda büyük müteahhitler her şeyde barter yapabildiği gibi,Anadoluda seramik,vitrifiye,boya, armatür,tuğla,PVC,doğrama,yer döşemesi, vs inşaat malzemeleri satan üreticiler ve bayiler daire karşılığı satışa sıcak bakıyor.

6--Anadoluda inşaatta barter sistemi yeni konut stokunun çok olduğu Mersin,Adana,Gazianatep,Rize gibi illerde yoğun olarak uygulanıyor.

7--Türkiyede halen çeşitli ölçeklerde 60 barter firması bulunuyor.Bu sistemi kullanmak için şirketin barter sistemine üye olması gerekiyor.İlk girişte üyelik bedeli ödenirken,sonrasında alıcı ve satıcıdan  mala ve şirkete göre komisyon alınıyor.

8--Türkiyede inşaatta  barter i yaygın olarak kullanan şirketlerden birisi de Anadolu barter.Anadolu barter ile  kaba inşaat halindeki projenin mantolanması, mermer işçiliği, boya, PVC,seramik, peyzaj işleri vs barter ile tamamlanabilir.Bu sistem ile 5-10 villalık projeler bile barter ile tamamlanabilir.

9--Barter i barter firması rahatlıkla uygulayabildiği halde inşaat malzemeleri üreten sanayicilerin bu işe girişmesi takas ile alacakları daireleri satmalarının zor olması dolayısıyla zor olmaktadır.

6--Hazır Evler:

1--Bina imalatı betonarme,çelik veya ahşap karkas ile yerinde yapılabilir.Öte yandan mevcut arsa üzerine projesine uygun hazır evler de çok kısa sürede monte edilebilir.

2--Hazır evler yüksek ısı ve ses yalıtımı sağlayan çelik veya ahşap karkastan imal edilebilmekte.Bu evlerde böcek ve haşere barınamamakta.Hazır ev satın alındığında kapı pencere,lavabo,prizi,telefon hattı dahil bitmiş olarak  teslim edilebilmekte.

3--Hazır evlerin imalatında ana taşıyıcı sistem galvaniz sac yada çelikten vidalı olarak imal edilebilmekte.

4--Hazır evin montajı için tapusu alınmış arsa üzerine plan dahilinde  öncelikle 20-25 cm yüksekliğinde betonarme temel atıldıktan sonra 5 kişilik bir ekiple günde 20-25 m2 alan kurulumu sağlanmakta.Yani tek katlı veya dubleks bir hazır ev 7-20 gün arasında kurulabilmekte.

5--Hazır evlere statik hesaplamalar dahilinde  yatay yada düşey yükler eklenebilmekte.

6--Hazır ev satın alınması halinde nakliye-nakliye sigortası-zemin betonu-hafriyat ve çevre düzenlenmesi- fayans-zemin kaplamaları-binayla zemin betonu arasındaki yalıtım-ısıtma-soğutma tesisatı-plan/proje ve yasal izinler kişiye ait.

7--Hazır evler 8-10 cm kalınlığında karkaslı sistemlerden oluşuyor.Yalıtımında  EPS strafor,taş yünü veya cam yünü kullanılmakta olup,iç-dış panellerde ise A1 Sınıfı yanmayan ısı-ses yalıtımı sağlayan malzeme kullanılıyor.Hazır yapıplarda fibercement  kullanıldığında  dekoratif olarak ahşap-tuğla-taş desenler uygulanabiliyor.

8--Hazır ev satın alırken eksper değerinin % 75 i kadar  ihtiyaç veya ipotekli konut kredisi yada arsa kredisi kullanılabilir.

9--Hazır evler için ilgili firmalardan alınması halinde fiyat aralığı şöyle:2011        

9.1--Tek katlı konutlar için......

min:200-250-ort: 275- 330-350-370-400-- 

çelik:500 TL/m2                            

9.2--İki katlı konutlar için...... ort:300-390-420-450-max:850 TL/m2                                                                     

9.3--Lüx evlerde anahtar teslim 800-1200 TL/m2                                                                                                                   

9.4--Fiyat aralıkları:                                     

100-150 m2....13000-35000 TL , 

150 m2...40-55.000 TL

10--Hazır ev imalatçı firmaları için internetten google dan prefabrik evler,hazır ev firmaları yazılarak firma adreslerine ulaşılabilir.

6.1--Kolay Evler:

1--Keçeci Profil Plastik San. Ltd. tarafından üretilen ve İSO9001-CE Belgeleri Alınan   kolay evler-plastik evlerin satış fiyatı 550-600 TL/m2 civarında.

2--İçinde yaşanabilecek bir ev en az 12 m2 olmalı ki bu değer küçük bir bahçeyle 16 m2 ye ulaşmakta.

3--16 m2 lik kaba inşaat bir kolay evin satış fiyatı 8000 TL ye çıkabilir.

4--Bu evler imar izni olmayan alanlardaki ahşap bungalovlara alternatif oluşturabilir.

5--Aynı firma tarafından üretilen plastikten hazır mutfaklarıda ırak pazarında ilgi görmekte.

7--Proje Hatalarına Bağlı Masraflar:

1--Dükkanı geniş tutacağım diye bina girişini bodrumdan verirseniz gereksiz yere asansör yaparsınız bu ise yaklaşık 25.000 TL anlamına gelir.

2--Daireleri daha yüksek fiyatla otoparklı olarak satacağım diye 2. bodrum kat yapıp bu daireleri istediğiniz fiyattan satamadığınızda boşuna 2.bodruma harcadığınız beton ve hafriyat için zarar yazarsınız.

3—Proje Okumada Ölçek:

1--Ölçeğe Bağlı Plan-Arazi Uzunluk Tablosu

7.1--Genel Mimari Proje Çizim Hataları:

1--Planda olan(pencere vs) çizimin görünüşte olmaması

2--Kotların projede yanlış yerlerde gösterilmesi

3--İki tarafı bitişik binalarda arka bahçe hafr edilebildiği halde kotta hafr edilmemiş olarak göstermek.

4--Fransız pencereler Normal katlarda olduğu halde zemin ve bodrum pencerelerinin fransız          yapılması.

5-Çatı planlarında çatı eğimleri genellikle % 33-35 max % 45 verildiği halde çatı    yüksekliğinin yanlış hesaplanması-gizli dere için max 50 cm verildiği halde 0 verildiği yani           çatının sıfıra oturtulduğu

6-Projelerde su deposu ve hidroforun sığınakta gösterildiği oysa uygulamada merdiven altına          konulduğu.

8--Bina veya Daire İçi Tasarım:

1--Müteahhid tasarım için en az 4-5 adet röleve proje yaptırmalıdır.

2--Röleve-ön etüd safhasında çizilecek projeleri,aynı firmada 2-3 adet mimara birbirlerinden bağımsız olacak şekilde çizdirmelidir.Yada uzman bir mimara 3-4 adet değişik röleveler de çizdirebilir.

3--Çizilen ön etüdlerin olugunlaşması ile son etüd ortaya çıkacaktır.Yapılan bu tasarımların ergonomik olması-aynı zamanda yönetmelikler ile teknik olarak doğru ifadeler olması önemlidir.Böyle bir çalışma yapılmaz ise ileride ergonomik-teknik ve yönetmelik anlanında birçok sorun oluşabilecektir. Başlangıçta yapılan doğru tasarım ile inşaatın sağlıklı başlaması ve devam etmesi için temel şart sağlanmış olur.

2—Daire içi tasarımda,gündüz ve gece kümelenmesi önemli bir kriterdir.

Bu anlamda Mutfak-WC-Salon-Oturma odası ayrı bir grup olarak daire ikiye ayrılacak biçimde aynı yerde kümelenmelenirken Banyo ve yatak odaları ise yine dairenin ikinci yarısında  ayrı olarak kümlenmelidir.

Her kümenin mahalleri hol ile birbirine bağlanırken,iki küme grubu ise birbirine daire içi hol ile bağlanabilir.

3---Bina içinde bitişik daireler arasında duvarda ses yalıtımı için  yalıtım keçesi (1,5-2 cm) kullanılabilir.Bunu sağlamak için iki daire arasına 2x8.5 cm yatay delikli tuğla arasına 2 sert+2 cm düşük yoğunluklu taşyünü  konularak ses ve ısı yalıtımı yapılabilir.

Bu anlamda araya 2cm orta yoğunluklu beyaz sert stroporda konulabilir ancak sese yalıtımı anlamında keçeye göre daha zayıf kalır.Cam yünü yerine keçe konulması her açıdan daha uygundur.

4-Aynı katta bitişik dairelerin havalandırmaları ortak olduğu için,WC ve Banyoda oluşan sese karşı tarafa geçecektir.Bu durumu önlemek için havalandırma bacası bir tuğla duvar ile  tam ortadan ikiye ayrılmalıdır.Yani havalandırma bacası iki bölmeli olarak örülmelidir.

4.1—Yada WC havalandırması için menfez yerine küçük WC aspiratörü koyup onuda WC nin aydınlatma lambasına bağlayabilirsiniz.

4.2--Ayrıca havalandırma pencereleri altıgen sineklikli alüminyum menfezli olması ile havalandırma bacasına bir cisim atılması önlendiği gibi içeri sinek vs girmesi de engelenmiş olur.

4.3--Havalandırma bacası için en alt kotta kapağı olmalıdır.Bu suretle bacanın gerektiği zaman temizliği yapılabilsin.

4.4--Güzel Bir Bina Tasarım Örneği:

1--Mutfak kapıdan girişte solda,boyutları 4x3 m2-pencere 1,5x1,4 m ve dış duvarın ortasında,mutfak içi boyası kumbeji-mutfak dolapları kumbejive köşeli.

2--Dışarıdan gün ışığı kumbeji iç ortama süzülüyor.Köşede aile mutfak masasında kahvaltı yapıyor.

3--Yerde saksıda küçük palmiye ver.Muhabbet kuşunu kafesinden salmışlar ve o da çocukların kafasınada dolaşıyor.Salonda küçük bir botanik bahçesi örneği.

4--ve yine hazır alınmış şadırvan ve onun çıkardığı su sesi.Şadırvanı aydınlatan aydınlatma düzeni eşliğinde içilen gece çayı.

5--Bodrum katta veya balkonda şöminenin yerinde  bacaya bağlı etrafı seramik kaplı küçük bir tandır.

6--Binanın bahçesinde kadınlar için kameriye ve küçük bir süs havuzu.Etrafta ıhlamur ağaçları.

7--Ferforje kapılar ve çevre duvarı.Bina dıştan 6-8 cm mantolanmış-ısı kaybı sıfır.ve açık renk boyalı.

8--Binanın pis suları küçük bir sazlıklı kil havuzda arıtılıp-filtre edilip tekrar binaya gönderiliyor.

9--Bahçede kum havuzu içinde demirciye yaptırılmış tahtrevalli.

4.5--Oda Tasarımlarında Altın Oran:

1—Oda boyutlarını seçerken altın oranı uygulamak,insan organizması için oldukça iyi sonuç verebilir.Altın Oran=Uuzun kenarın kısa kenara oranı olarak =1,6  olarak alınabilir.

2--Bu anlamda dikdörgen oda tasarımında kısa kenarın uzun kenara oranını altın oran olan a/b=1,6 oranının (kalbin frekansı-Neyin frekansı) alınması uygun olabilir.

3--Kabenin dikdörgen şeklindeki geometresinde en/boy oranı yine 1,6 ve kabenin kuzey-güney kutba uzaklık oranı yine 1,6 dır.

4.5--Oda Tasarımında Yön Seçimi:

1--Hayvanlar-İnsanlar-Bitkiler için fizyolojik anlamda aynı yapılar sözkonusudur.

2--İnsanda depresyona iyi gelen ilaç,bitki ve hayvan depresyonunu da aynı şekilde tedavi edebilir.

3--Hayvanlar(inekler) dinlenme anlarında kuzey-güney doğrultusunda uzanırlar.

3.1--Bu anlamda yatak odalarında yatak uzunluğu doğrultu olarak kuzey güney doğrultusunda yerleşimi yapılması uygun olacaktır.

3.2--ve Işığın(pencere) soldan gelmesi uygun olacaktır.

5—Temelden Gelen Radon Gazına Karşı Öneriler:

5.1--Binaların bodrum katlarında ,bir kanserojen gaz olan radon gazının bina temelinden bodrum kat daki odalara geçmeye çalışacağı ve orada yaşayan insanlarda kansere neden olabileceği esas alınırak riski en aza indirmek için :

5.2--Bodrum katlarda havalandırmayı artırmak için oda pencerelerini mümkün mertebe büyük seçmek ve vasistaslı yapmak gerekir.

5.3--Topraktan gelen sızıntıya karşı döşemenin şapını en az 5 cm c35 beton ile dökülmesi ve duvar sıvalarını kaba sıva ve alçı sıvayı kalın-sikalı sıva yapmak şarttır.

6--İşyeri çatılarını çelik çatı olarak yapmak ve 80x120 cm 4-5 adet motorlu yarım açılabilir velüks pencere yapmak.

7--Kazan dairelerini 2BK da rampaya yakın yapmak.Yine Su deposu ve Jeneratör Odalarını 2BK tasarlamak.Sığınakları 1BK da tasarlamak.

8--Oda ölçülendirmede altın orana a/b=1.6 oranına uymaya çalışmak ve tefrişte yatak odalarında yatak yönünü kuzey-güney ekseninde seçmek.Pencereleri mahal alanının % 8-13 ü arasında seçmek ve yine pencerelerde altın orana uymaya çalışmak.

9--Tasarımda Kuzey-soğuk cephelere genellikle merdiven,banyo,wc yerleştirilmesi, mutfak-oturma odalarının güneye-yol cephesi-sıcak cepheye yerleştirilmesi uygun olacaktır.Konut tasarımında en önemli yer mutfakdır.Mutfak salondan daha önemlidir.

10—Bina Temelinde Drenaj:

1--Bina temelinin su almasına karşı en iyi şey suyun toplandığı yerde ve/veya köşelerde temelden 1,5-2 m daha derinde 80 cm çapında kuyu kurmak

2--Bunları grobeton seviyesinde 20 cm delikli borularla birbirine bağlamak. ve üzerleri geotekstil keçe ile sarılır ve etrafı iri çakıl ile kapatılır.

3--3 Kuyunun üstü kapatılıp,geride kalan tek kuyuya dalgıç koyup,dalgıç ın çıkışını üstten çatalla pimaşa bağlamak olacaktır.

4--Ayrıca temel ve perdelerin sikalı betondan-c35 betondan yapılması ve  bohçalama yapılması gerekir.

11--İşyerlerinde teraslar için yeşil teras-peyzaj projesi yapılabilir.Yeşil çatı kesitte  çatı seramiğinin üzerine delikli plastik dükap+membran+perlitli toprak+peyzaj olarak çizilebilir.

2--İnşaat Ekonomisi-Genel Bilgi-2:

1-- Mahal Alanına Bağlı Cam Ölçüleri Tablosu

2--Mahal yerleşiminde Salon ve mutfaklar mutlaka güneş gören öncephede yer almalıdır.

2.1--Mutfağın bina içinde bulunan aydınlatma penceresinden ışık ve hava alması kötü bir tasarım örneğidir.

2.2--Mutfak güneş gören-dış cephede yer almalıdır.

2.3--WC ve Banyonun kapı sahanlığına-girişe yakın olması önemlidir.

2.4--Mutfak kadınların ortalama 5-6 saat bulunduğu yer olduğu için konut tasarımında en iyi tasarlanması gereken yerdir.

2.4.1--Bu nedenle mutfak tasarımında yönetmelik minimum değerleri üstünde ferah-aydınlık-iç dekorasyonu güzel-ailenin yemek yiyeceği kadar geniş tasarlanması uygun olacaktır.

2.4.2--Aynı zamanda odalarında rahat ve ferah tasarlanması uygun olacaktır.

2.4.3--Salonu ön cepheye yerleştirmek yerine mutfak ve odalar ön cephede olmalı-Salonunda minimum ölçülerde olması yeterli olacaktır.

3--Eski Osmanlı binalarında ara kat döşemeleri 40-60 cm ara ile konulan 12x12 cm  boyutlarındaki ahşap kirişleri alttan ve üstten 2,5-3 cm kalınlığında 20-25 cm genişliğinde ve farklı uzunluklardaki döşeme tahtalarıyla kaplanırdı.

3.1-- Eski Osmanlı binalarında dış duvar ahşap iskelet yapıldıktan sonra 1 tuğla ile  dıştan saman+toprak-kil harcı ile mantolanarak ısı kayıpları minimuma indirilmiş olup böyle evler nefes alan doğal evlerdi.

3.2--Ve bu evlerin ısıl geçirgenliği bugünkü sınır değer olan 0,60 W/m2.K değerinden daha düşük olup aynı zamanda ısıl depolama yetenkleri olan depremde taşıyıcı duvar olan harman tuğladan 2 katlı bahçeli evlerdi.

3.3--Çatı kiremitleri eski Osmanlı-alaturka kiremit seçilirse serçeler için yuva olabilir.

4—İşyerlerinde ZK  tavan kirişi ,dükkanlar için 25x50 cm olmalı ki kepenk  motoru kutusu için(50 cm)  yer oluşsun.

4.1--ZK da dükkanı olan binaların su basmanı giriş kolay olsun diye  10-15-20 cm den fazla olmamalı.

4.2--Dükkan tavanları  BİMS asmolen olursa üst kattaki daire için ısı yalıtımı sağladığı gibi,dükkan tavanı için estetik bir görünüm sağlar.

4.3--Öte yandan birçok belediyede asmolen köpük yasaklanmıştır.Bir yangında bu köpükler yanarsa yangından geriye ciddi yapı bozukluğu kalabilir.

4.3.1--Asmolen köpük uygulanması halinde mahal ortası-avize asmak,duvar kenarları perde rayı asmak için tuğla olmalıdır.

4.3.2--Buna karşın NK döşemelerinin plak döşeme olması yada asmolen bims yada asmolen tuğla olması uygun olabilir.

5--Bina girişlerinde çift kapı olması ısı yalıtımı açısından uygundur.

5.1--İşyerlerinde bina giriş siyah parlak mermer seçilebilir.Siyah mermer her türlü enerjiyi yutacak ve yüzeyinde  toz olarak biriktirecektir.Kısaca negatif enerjiler dahil siyah mermer bunları biriktirmez.

5.2--Eğer yüzeyi mat ve farklı olsa negatif enerjileri de yutacağı için ,bu enerjiler ortamda çalışanları rahatsız edecektir.Siyah parlak mermer yüzeyler bez ile silindiğinde bütün negatif enerjiler kirli suya geçer.

6--Bina Tefrişi-Bina İmalatında malzeme ve renk seçimi:

6.1--Daire İçi Tefrişi İçin Bazı Kurallar:

1--Daire içi dekorasyonda açık renkler(krem,bej vs) tercih edilmesi halinde evin içi daha geniş ve ferah görünür.

2--Dar mekanlarda çok fonksiyonlu mobilyalar kullanılması gerekir.Bu imkan ile odayı hem yatak odası hem de oturma odası olarak kullanılabilir. Böyle bir iş için örneğin yataklar/masalar  duvaraveya kütüphaneye  gömme tipte olabilir vs gibi çok fonksiyonlu olmalıdır.

3--Tasarım ve uygulamada gerekiz duvarlar kalıdırılabilir ki bu suretle mutfak ile salon amerikan mutfak tarzında birleştirilebilir.

4--Tefrişte bazalı yatak kullanmak suretiyle ayrı bir dolap yerine  yatak-yorganın baza içinde kaldırılması uygun olacaktır.

5--Tefrişte Banyolarda banyo dolabı  kullanmak suretiyle lavabo altında depolama alanı meydana getirilebilir.

6--Banyo ve mutfaklarda kullanılacak seramikleri daha küçük 10x10 cm vs veya altı seçerek buraları daha ferah gösterebilir.

7--Stüdyo dairelerde aydınlatmanın tavandan yapılması ve lokal aydınlatma destekleri sunulması önemlidir.

8--Mutfaklarda büyük fırın ve ocak yerine mini ankastre ocak-fırın kullanılması,çamaşır makinesinin mutfak tezgahı altına konulması uygun olacaktır.

6.2--Bina Merdiveni Rengi:

1.1--Merdiven basamakları mermeri  için bal sarısı-kum beji renk yada pembe merdiven zemininde rıhtlar siyah olacak şekilde afyon mermeri seçilebilir.

1.2--İç kapıların beyaz veya bej ,dış kapının ise  çelik kapı olarak kahverengi renkte seçilmesi uygun olabilir.

1.3--merdiven basamakları için bal sarısı-kum beji renkte afyon mermeri seçilmesi uygun olabilir.yada Merdiven evi duvarını da kirli gri su bazlı boya uygun olabilir. .

1.4--Kirli gri  renkli Muğla-marmara mermerleri çok toz tuttuğu ve  görünüm açısından uygun olmadığı düşünülürse merdivenler için kullanılmayabilir.

1.5--Merdiven evi duvarı boyanırken  1 m ye kadar

1--pembe-üstüne ise fıstık yeşili

2--kum beji yada yaban kırmızısı   renkli su bazlı  boya kullanmak uygun olabilir.

4--Yatak ve Çocuk odaları için

4.1--açık fıstık yeşili-şeker pembe-

4.2--Salon ve oturma odaları için hazan sarısı  renkli su bazlı boyalar 

4.3--WC ve Banyolar için desenli Mavi fayanslar uygun olabilir.

4.4--Hol için 40x40 cm Açık Kahve granit seramik uygun olabilir.

4.5-- Bilgi: saten boya ,odada duvarın dış havayla hava alışverişini sağlayan mikro delikleri kapattığından uygun değildir.

6.3--Binada Dış Cephe Rengi Seçimi:

1--Merdiven holü-antre vs için yer kaplaması olarak 60x60 cm ölçüsünde hafif-esnek-pürüzlü yüzeye sahip lamine granit seramik kullanılabilir.

2--Dış cephe de renk olarak beyaz veya açık renkler ve süsler ise bordo seçilebilir.

3--Dış ve iç cephe boyası duvarın dış ortamla mikro hava alışverişi yapan deliklerini kapatan  saten boya yerine su bazlı -silikonlu kendini temizleyen boya seçilebilir.

4--Dış cephe için kendini yıkayan porselen seramik de seçilebilir.1--Bina dış cepheleri için boya seçerken açık renk seçilmesi uygun olacaktır.Hem çatı hemde binanın beyaz veya krem rengi seçilmesi binayı sıcak havalarda serinleten önemli bir faktör olacaktır.

5--Çatı kaplamasında beyaz renkli tpo membran,dış cephenin beyaz renkli  çevre dostu  su bazlı boya ile boyanması-pencere sövelerinin krem-ara süslerin bordo boyanması binaya güzel bir görünüm verecektir

6--Bina boya rengi açık seçilirse(krem,açık sarı bordürler bordo rengi) yazın bina serin kalır.

7--Seçilen renkler tıpkı döşeme kaplamasının çizimde belirtildiği gibi mimaride belirtilmelidir.

1

7--Mekanik Tesisatta Maliyet Tasarrufu Sağlamak İçin

1-Binalarda Otopark yaparken Konut altlarına rampalı otopark -dükkan altlarına ise araç liftli otopark yapmak uygun olabilir.

1.1--Otoparklarda otoparka inmek için Maliyeti 25-30.000 Tl olan araç asansörü yerine 1000-2000 TL lik  rampa yapmak daha uygun bir çözüm olabilir.

1.1.1--Eğer zemin katı dükkan kiracı(market vs) ise bodrum katıda kullanacağı için araç asansörü uygun olabilir.Eğer Zemin katı konut ise o zaman tabiî ki rampa olmalıdır.

1.2--Betonarme su deposu çelik vs depoya göre her zaman daha ucuza mal olur.Bu nedenle bina temelinden dilatasyonla ayrılmış yada bina ortasına-ağırlık merkezine konumlanmış,bina statiğinnden bağımsız , temel betonu üzerine membran atılıp tabanı ve duvarları 15-20 cm sikalı betondan yapılan sprink+ yangın dolabı için 60 m3, sprink+yangın dolabı+hidrant için 90 m3 yangın depolu,2-2.2 m su yüksekliğinde tasarlanan su deposu her zaman en uygun çözüm olabilir.

1.2.1--Depoya 

1--içten 2 kat havuz su yalıtımı yapılması,

2--sıfır kotunda-depo tabanında 50-65 mm drenaj bağlantısı yapılması,

3--depo tabanından 10 cm yukarıda 50-65 mm yangın hidroforu emişi yapılması,

3.1--50 cm yukarıda bina hidrofor emişi yapılması,

5--yangın hidroforu emişine su seviye hortumu yapılması,

6--2 adet 30x30 cm havalandırma menfezi yapılması,

7--depo içine girebilmek için 40 cm genişliğinde paslanmaz gemici merdiveni yapılması.

1.2.1--50 m3 betonarme su deposu 15.000 TL ye mal olurken,50 m3 çelik su deposu Br. Fiyattan Maliyeti 30.000 TL olarak ifade edilmektedir.

2-Havalandırma kanallarında minimum imalat maliyeti ancak daha küçük kanal ölçüleri ile mümkün olup,bunu sağlayan durum ise cebri havalandırmayı destekleyen bir doğal hava akımının otoparkta olması ile mümkündür.

2.1--Bu anlamda bunu sağlamak için  bodrum ile çatı arasında doğal havalandırma bacası sadece otopark ile çatı arasında-katlarla bağlantısı olmayan hava kanalı ile  otoparkın havasını tıpkı soba bacası gibi vakumlanabilir. 

2.1.1--+Kısaca otoparka kanallı havalandırma yapıp, kanalı teras konulan havalandırma fanına kadar uzatmak gerekir. 

2.2--Ayrıca bodrum kat da pencerelerin olması halinde doğal havalandırma imkanı sağlanabilir.

3-Yangın hidroforunu küçük seçmek için , sprinkleri 12 şerli kapalı grup(ring)  olarak yaptırmak ve bu grupları 80 mm ana yangın hattına saplamak,ayrıca yangın kollektörüne süzme saatli-vanalı-çek valfli şehir şebeke bağlantısı yapmak uygun olabilir.

17.1--Binalarda Isı Yalıtımı İçin:

1-- kullanılan straforun yoğunluğu

1.1--6 normal kata kadar Dış duvarda-19 luk tuğla............karbonlu-EPS-.20/ 24 dansinite

1.2--6 normal katın üstünde 5 cm yoğun taş yünü üstüne sıva-açık renk boya  veya  boşluksuz-naylonsuz kaplama(A2 yangın belgeli)

1.2--Bodrum katta Şap altına ise ...32 dansinite-XPS üstüne sikalı şap,

1.3--normal katta yarım santim kauçuk membran üstüne 5 cm şap

2--Katta 2 dairenin ortak duvarı çift duvar arasına 2 cm yoğun+2 cm düşük yoğunluklu taşyünlü çift duvar

3--Teraslara eğim şapı+su yalıtım membranı+4 cm xps levha+bütün naylon+5 cm sikalı şap+likit su yalıtımı+45x45 cm açık renk pürüzlü seramik-ferforjeli çevre duvarı-kovada ağaç+oturma grubu-gölgelik çatılı soğutma dış üniteleri(ünitenin 1 m üstünde galvaniz-çelik konstrüksiyon)-güneş enerjisi panelleri(bina sıcak su ihtiyacının % 40 ını karşılayan)

7.2--Projeye göre Strafor kalınlıkları

2.1-- dış duvar(19 cm yatık tuğla)da...... 5 cm,

2.2--Bodrum kat döşemesinde.....5 cm perlitli şap ve altına 1 cm kauçuk membran

2.3-Ara kat döşemelerinde ..2 cm perlitli şap ve altına 1 cm kauçuk membran

2.4—Çatıda....Kiremit(seramik esaslı kiremiks)+8-10 cm şilte içi taş yünü yada alüminyum değil-profilleri birleştirmede metal panel sandaviç bağlantılarında elastik birleştirme-civatalı yapılması

3--dışa duvarda 5 cm yerine 3 cm strafor kullanılması projeye aykırı olduğu gibi 3 cm profor ile 5 cm strafor arasında sadece % 30 fiyat farkı gelebilir ki müteahhit in böyle bir ucuz hesaba girmesi de ayrıca doğru değildir.

8—Deprem:

1—Deprem Açısından Türkiyede ve İstanbulda Mevcut Durum:

1--Türkiye topraklarının % 66 sı 1. ve 2. derece deprem bölgeleri içindedir.

2--Türkiye nüfusunun  % 71 sı 1. ve 2. derece deprem bölgeleri içindedir.

3--Bir binanın depreme dayanıklı olmasının sağlanması ;  maliyeti en fazla % 10 etkiler.

4--Türkiyede toplam belediyelerin % 68 i 1. ve 2. derece deprem bölgeleri içindedir.

5--Türkiyede olan bina sayısı 15 milyon olup,bu binaların % 55 i kaçak,% 60 yirmi yaş   ve üstü olup depreme karşı güvensiz.

5.1--Geçmiş depremlerden ders çıkarılarak Marmara için önümüzdeki 10 yılda 5 ve üzeri büyüklükte,70 yıl içinde ise 7 büyük deprem ihtimali %100 olarak bulunmaktadır.

6--İstanbul daki yapıların ancak % 10 u tarandı. Depremden en çok etkilenecek  ilçeler:

Güngören........% 77     

Bahçelievler.....% 73  ,    

Bayrampaşa......% 31,       

K.Çekmece.......% 17  

Zeytinburnu.......% 14 ,      

Fatih....................% 10 ,    ve

7--Avcılar,Bakırköy,Bağcılar,Esenler,Beyoğlu,Adalar taranmayı bekliyor.

En çekinceli yerler % 77 ile Güngören oldu.

8--Deprem bölgelerinde bulunan kamu binası sayısı 77552 olup bunun ancak % 1 olan 764 kamu binası güçlendirilebildi.

9--İstanbulda 2,5 milyon civarında bina bulunmakta olup bunun yaklaşık 1,3-1,4 milyonu yani % 56 sı imara aykırı yani kaçak binalardır.

9.1--- İstanbul da Avcılar ve Bakırköy ilçeleri içinde yaşayan ilçe sakinleri arasında   Yaşayanların risk algılaması adlı yapılan araştırmaya göre,araştırma alanı içindeki insanların deprem riskini bilincinde olup,10-50 yıl içinde büyük bir depremi bekledikleri ve deprem sonrası yaşanacak aile fertleri kaybının mal ve mülk kaybına göre  çok daha önemli olduğu ve sadece % 20 lik azınlık bir grubun evlerinin güçlendirme ile güvenli hale geleceğine inandıkları saptanmıştır.

10-Bu anlamda binaların güçlendirilmesi için bina bina dolaşarak,binaları banka kredisi ile finanse etmek suretiyle güçlendirme yoluna gidecek özel bürolara ihtiyaç olduğu açıktır.

10.1--Zira kamu eliyle bu işin yapılmayacağı 1999 depreminden bu yana geçen süre dikkate alınarak düşünülmelidir.

11--İstanbul da 1.3 milyon bina olup,güçlendirlen bina sayısı % 1 geçmez.

12--İstanbulda olan 3000 okulun sadece % 9 u güçlendirildi.

13-- İstanbulda olan

635 özel+kamu hastanesi nin……% 7,5  

415 sağlık ocağının……………… % 5  

2473 kamu binasının…………… % 34

128 öğrenci yurdunun…………… % 1 u güçlendirildi.

19—İnşaat Yapımında Değişim:

1--Kültürel özelliği olmayan binalarda ortalama ömür 44 yıl olmasına rağmen süreler   daha uzun tutuluyor.Bu anlamda bu binaların yıkılıp yeniden yapılması,arsa         değerlerinin artışı sonucu daha uygun hale gelmekte.

2--Her yıl evlenen yaklaşık 600.000 çiftin anne-babalarının evinden yeni bir eve taşınmak istemesi konuta olan talebin ana kaynağını oluşturuyor.

3--Dairelerin ortalama genişliği

1980 de………100.1 m2 iken                                                                           

2009 da………144.7 m2 ye yükseldi.

3.1--2018 itibarıyla Bağcılarda 2+1 ve 1+1 daireler satılırken 3+1 dairelerin satışı çok düşük. Bahçeşehirde 4+1 ler satılmakta.

4--Kırsal alanada yapılan tek daireli evlerin toplam içindeki oranı %5 e kadar gerilemiştir.

5--2000 den önce bina başına ortalama daire sayısı 4 ü aşmaz iken 2009 itibarıyla bu sayı 8 e yaklaştı. Kat sayısında ise istikrarlı artış sağlandı.

6--1990 lı yıllarda kaloriferli bina sayısı % 10 iken bugün inşa edilen yeni binalrda bu oran doğalgazlı olmak üzere % 98 denilebilir.

7--10 yıl önce iskan izinlerinin,bina ruhsatına oranı 

1999 da...........................% 40 iken,

2009 da .........................% 60 a ulaştı.

8--Kırsal kesimde kerpiçten yapılan evlerin kagire dönüşmesi Batı da tamamlandı.Aynı eğilim Doğu ve Güneydoğuda da güçleniyor.

9--Konut kooperatifleri en canlı dönemini 1985-2000 yılları arasında yaşadı.Ardından konut kooperatifleri tarafından inşa edilen daire sayısında azalma meydana geldi.

10--Konut imalatında özel sektör daha çok orta ve üstü gelir grupları için imalat yaparken ,TOKİ nin hedef kitlesi orta kesim oldu.

11--Kent merkezlerinde yoğunlaşan rezidans tipi tipi yapılar ardından kent dışına taşmaya başladı.

12--Kaçak yapılaşma yada gecekondulaşmanın nedenleri:Kontrolsüz göç--Hızlı nüfus     artışı--Hızlı kentleşme--planlama ve alt yapı yetersizliği--Kaynak yetersizliği-siyasetçi ve yöneticilerin yetersizliği yada yanlış yaklaşımı.

13--Şehirde İşlevini Yitirmiş Yapıların Rekonstrüsiyonun yapılmayışı:

1--Bugün işlevini yitirmiş haydarpaşa limanının taşınması ile İstanbul nufusunda 500.000-1000.000 kişinin  azalacağı hesap edilmiştir.

1.1--Bu liman yerine Tekirdağ-Kırklareli İğne Ada--Şile--Saros-Ayvalık körfezlerine yeni limanlar yapılabilir.

2--İstanbulda 100 kişiden fazla kişinin çalıştığı işyerlerini bu yeni limanlara yakın taşındığında İstanbula taşınan göçü buralar yönlendirmiş oluruz.

2.1--Egeden gelen yükler ege bölge limanlarına yönlendirildiğinde boğazlara gelecek yük otomatik olarak azaltılabilir.

2.1.1--Kısaca İstanbul daki gecekondulaşma hızı ancak buraya gelen göçün yönlendirilmesi ile azaltılabilir.

20—Ruhsatlandırma ve Kaçak Yapılaşma:

20.1--Türkiyede Yıllara Göre İnşaat Ruhsat Değişimi:

Grafiğe göre inşaat ruhsatı alınması yada bina  imalatı değişimi doğrusal olarak artmaktadır.

20.2--Kaçak Yapıların Zaman Göre Değişimi:

Grafiğe göre yıllara göre kaçak inşaat sayısı azalacağına hızla aynı eğimde artmaya devam ediyor.

20.3--Sorunun çözümü kaçak binaları hızla ruhsatlandırılabilir hale getirerek,yeni kaçakların oluşumunu önleyecek tedbirler hızla alınmalıdır. 

20.3.1--Bunun için belediye denetimlerinin ciddi yapılması, yapı denetimin yaygınlaştırılması,iskan zorunluğu ve iskansız binaya elektrik ve su bağlanmaması vede kat irtifakı kurulurken statik,mekanik,elektrik onay aranması şartları uygun olacaktır.

20.4--İllere göre Kaçak bina oranları                                                                      

Ankarada.......................% 70 

İstanbul da....................%60-65                                                                                                   İzmir-Adana da.......................% 50

Samsun-Erzurum da ......%40     

Bursa-Diyarbakır da........% 30 civarındadır.

20.5—Bina İskanı İçin Ortalama Belge Alma 

Süreleri:                                                                

13.1---SSK...........15 gün,   

13.2--İSKİ…........15 gün,                                                                                                        

13.3-- İtfaiye Md…15 gün