Müteahhitlik Bilgisi-1

1--01.01.2012 ye kadar Müteahhit olmak için 

1-Şahıs  Şirketi  2--Adi Ortaklıklı Şirket kurmak gerekir.

15.12.2010 tarihinde yürürlüğe giren yasaya göre 01.01.2012 ayından itibaren her türlü ruhsata bağlı yapı müteahhitlerine bir sicil numarası verilecek.

Müteahhitler projenin büyüklüğüne göre inşaat mühendisi ve mimar çalıştıracaklar.2013 den itibaren teknik eleman çalıştırma zorunluğu genişletilecek ve 2015 den itibaren tüm yapı ustalarında ustalık belgesi alma zorunluğu getirilecek. 

Müteahhitler ustalık belgesi olmayan ustalarla çalışamayacaklar.İnşaat ustası olmak için ilkokul mezunu olmak ve en az üç yıl inşaat ustası olarak çalıştığını belgelemesi gerekecek.

1.1--Şirket Kuruluşunda adi ortaklık türü seçilirse vergisel açıdan daha avantajlı bir durum sözkonusu olabilir.Anonim şirket kurmak için en az 50.000 TL sermaye gösterilmesi gerekir.

1.1.1--Kamu ihalelerine girebilmek için mali,finansal,mesleki yeterlilik gerekir.Bu durumda şirketiniz limited veya anonim şirket olmalıdır.

2--Bina yapmak için yatırım yapılması planlanan semtte ya arsa satın alınması yada kat karşılığı ile arsa alınabilir.Kat karşılığında % 50 den fazla her fazla pay Müteahhidin aleyhine çalışır.

3--İnşaata başlayabilmek için öncelikle bir mimari büroya elinizdeki arsaya yapmayı planladığınız binanın planını çizdirmelisiniz.Bu anlamda mimari büronun, sizin isteğinize uygun çizeceği projede sınır  yönetmelikler ve büronun kurumsal tecrübesidir.

3.1--Bu sınırın aşılması halinde projenin proje safhasında veya  imalat sırasında  ilerlemesi durabilir.Bu sınıra müteahhid uymalı ve tecrübeli ve fraklı bir mimara en az 3-4 röleve ile etüd yaptırılmalıdır.Olgunlaşmış son mimari ile ruhsat müracaatına başlanır.

3.1--İstanbul da Arsa Fiyatları(TL/m2-2011) ve Arsa Fiyatlarının  Başakşehire(+61) göre artış oranları:Fiyat-fiyat Artışlarına göre Sıralama

1--Beşiktaş...........2572(+4.2)     >  

2--Bakırköy......1915(+3.2)   >    

3-- Sarıyer....2073(+3.2)  >  >

4--Beyoğlu........1709(+2.9)     > 

5--Üsküdar.....1435(+1.7)     >    

6--Adalar........1600(+1.5)>   >

7--Şişli................1584(+1.6)    >  

8--Beykoz.....1578(-0.22)    >  

9--Kadıköy......1628(-1.7) >

10--Bahçeşehir......1312(+1)-+61)....... 

kaynak:reidin.com

Bağcılar-Merkez......2000    ; 

Güneşli...................1500

İstanbul..................839(-83)

Kaynak:piyasa 

3.2--Arsa alımı yapılırken arsanın problemsiz olması gerekir.Zira imar ve hukuk problemleri zaman kaybettirir.Bürokratik işleyişin ağırlığı,yüksek arsa maliyetleri,vergi yükleri müteahhidi zorlayabilir.

3.3--Alınacak arsalar şehrin gelişim akslarında olması uygun olabilir.İstanbulun gelişim akslarını metro-metrobüs ün güzergahları belirlemekte rol oynayabileceği için şehrin Silivriye doğru ilerlemekte olduğu düşünülebilir.

3.3.1--Orta vadede İstanbul un Bağcılar-Güngören-Esenler içine alan bir çember çekirdek içinde iş alanlarına doğru kayacağı-buradaki bozuk konut stokunun yeniden iş alanlarına doğru değiştirileceği- buraya şehrin Silivri ve ötesi banliyölerinden toplu taşıma ile sabah-akşam gidilip gelineceği düşünülebilir.

3.4--Arsa alımı yaparken tapunun tek kişinin mi-hisselimi olduğu-hisse sahiplerinin muvafakat verip veremeyeceği-tapunun üzerinde haciz var mı yok mu--Belediye den Arsanın imar durumunu ve 1000-5000 lik planlarda görünüp-görünmediği--

plan tadili olup/olmadiği-arsanın planlarda ne olarak göründüğü--imara açık arsaların yüzde kaçına inşaat müsadesi verildiği--hangi yüksekliğe kadar müsade verildiği-

arsanın 2-5-10 yıllık vadelerde durumunun ne olacağı--coğrafi ve sosyal durumu--metro-okul-hastane-iş merkezi vs olup olmayacağı araştırılmalı.

4--Mimari büronun takibi ile yapılan proje ile belediyeden inşaata başlamak için izin-ruhsat alınacaktır.

5-Ruhsat ile binada yapı denetim firmasının gözetiminde inşaata başlanacaktır.

6--İnşaat sektörünü besleyen kaynaklardan birisi de banka kredisi kaynaklı ev satışlarıdır.Konut kredisi faizlerinin artışı ile İstanbul emlak piyasası satışlarında

% 50 ye varan gerileme söz konusu olabilmektedir.

7--Müteahhit inşaatın başından-arsanın satın alınması sonuna-yapı kullanma izni belgesi-iskana kadar hatta daha sonra olabilecek tadilatlardan sorumlu olup,inşaatta yapılacak işlerin sıralamasını yapmak-malzeme ve nakit akışını sağlamak-duvarcı ustasından fayans ustasına kadar inşaatı her an denetleyen kişidir.