İnşaat Ekonomisi-2

1--Müteahhit yaptığı binadan kar ederse imalatı kaliteli ve yönetmeliklere uygun yapmaya çalışabilir.Müteahhidin kar edebilmesi için bazı kurallara uyulması gerekir.

2--Müteahhit arsayı alırken kazanmalıdır.Bunun için arsayı kat karşılığı değil parayla alması daha uygun olabilir.Kat karşılığı alırken % 50 den fazla verdiği her pay kendi hanesine zarar yazacaktır.%52 zarardır.Sınır % 50 dir.

3--Müteahhit satarken kazanmalıdır.Satacağı daireleri uygun fiyattan satarsa kar edebilecektir.Giriş kata yüksek,normal katlara düşük fiyat biçilemez.Bina veya daire teknik -ve sıhhi olarak uygun vede aynı zaman kullanışlı olarak yapılırsa istenilen fiyata yaklaşan müşteri bulunabilir.

3.1--Birçok müteahhit binayi imalat safhasında satmaya başlamakta, bina biterken insanlar dairelerine taşınmaktadır.Bu nedenle müteahhide bağlı bir emlak bürosu olmalı ve bu büro hem arsa bulmada hemde satışta rol oynamalıdır.

4--Daireler satılırken alınan daire paralarının enflasyonla erimemesi ve değerlendirilebilmesi için para tek banka yerine en az 2 bankada olacak şekilde yatırım fonlarına yatırılabilir.Yada Mevcut bina bitmeden projesi başlayan 2. bir binanın demir ve betonu önceden satın alınabilir.

4.1--Alınan demir ve beton İmalat başladığında peyderpey yeni inşaata getirilebilir.Kısaca İnşaattan kazanılan para yine inşaata yatırılmalıdır.Sonuç olarak En iyi iş bildiğin iş dir.

5--Binada kullanılacak malzemelerin ucuza alınması sağlanmalıdır.

5.1--Bunun için müteahhidin bir nalbur dükkanı olmalıdır.Bu imkan ile inşaatta kullanılan bir çok malzeme giriş fiyatından inşaata kullanılabilir.Ayrıca en uygun aylarda Aralık-Şubat ayları aralığında demiri ve çimentoyu önceden peşin olarak iskontolu almak uygun olacaktır.

5.2--Müteahhit binada kullanılan plastik pencerelerin ucuza gelmesi için pimapen bayiliği olabilir.

5.3--Mutfak dolaplarını,kapıları,ahşap dubleks merdivenini fabrikadan almalı-bunları kendine bağlı ustası ile bodrum kat da kurduğu tezgahta ölçüye getirmeli ve bu usta ile monte etmeli.

5.4--Bazı temiz demir malzemeleri-demir kapı vs hurdacıdan alarak kullanabilir.Bunu sağlamak için kendine bağlı bir elektrik-su tesisat-demir işlerini hep birden yapabilen dolgun maaşlı ustası olmalıdır.

5.5--Kullandığı vitrifiye-boru vs kendi nalbur dükkanından giriş fiyatına sağlayabilir.

6--Daireleri Satarken,beyaz eşyası-ocak,setüstü davulumbaz, buzdolabı, çamaşır makinesi döşenmiş olarak satması daha fazla kar sağlayabilir.

7--Dairelerde daire sahibinin elektrik ve sudan tasarrufu için tasarruflu musluk-3 lt çift kademeli alafranga hela-dimerli oda elektrik anahtarları ve tasarruflu ampullü olarak daireyi satabilmeli.Güneş enerjili kombi desteği kurabilmelidir.

8--İmalatı hızlı ve teknik olarak bitirebilmek için ekibini götürü ustalardan ancak sağlayabilir ancak ekipleri meslek lisei gençlerle sürekli genç ve dinamik tutmalı dır.Bunun için eski öğretici ustaların yanına yeni gençleri yetişmesi için vermelidir.Ve ekibini bilgili tutmalıdır.

9--Zarar edilmiş olsa bile bina teknik olarak doğru bir biçimde bitirilmelidir.Yapılan bir imalattan zarar edilmiş olsa bile doğru yapılmış her iş firmaya tekrar kazanç olarak dönecektir.Firmanın vatandaşa yapacağı yanlış bir kere olur ve her yanlış firmanın bir kaynaklarını doğrusal değil üstel-çok hızlı bir biçimde kurutur.

9.1--Daire sahiplerine teslim edilemeyen her daire ödemenin aksaması demektir.Projenin bitiminin gecikmesi,mütaahhide zarar yazar.Bazan zarar o hale gelir ki mütaahhid binayı teslim etmeden tabiri caiz ise bırakıp kaçar.Bu durumun nedeni zamanında bitirilemeyen ,teslimi gecikmiş bina demektir.

10--Daire fiyatını belirlemenin tipik yöntemi,o civarda satışa çıkmış bir binaya alıcı gibi gidip daire fiyatı sormaktır.Bu satılacak daireler için fiyatı referansı oluşturabilir.

11--Daire fiyatlarını belirlerken ; belli bir m2 arsadan kaç daire çıkacağı aşağı yukarı bellidir.Satış fiyatı için bayındırlık birim fiyatının % 80 nini esas alabilirsiniz.

12--Müteahhit karı için alış ile satış arasındaki fark müteahhit karı olacaktır ki bu da tek daireli 5 katlı bir binada minimum 1 veya 1,5 dairenin müteahhide kalması sağlanmasını gerektirir.

13--Müteahhitlikte sürekliliği sağlamak için binayı en kısa sürede bitirip-ruhsatını almak ve dairelerin iskan belgelerini daire sahiplerine teslim etmek

13.1--Bir bina bitiminden 1 ay önce yeni bir binaya başlamak

14--Binada daireleri daire sahiplerine müşteri memnuniyeti ile teslim etmek-bu şekilde yeni inşaatlar için kaynak oluşturmak.Yani kendi akarını oluşturmak.

15--Daire Satışında bazı kriterler vardır.Bunlardan birisi de; Binada Zemin kat ve Bodrum kat dairelerin fiyatı üst katlara göre daha düşük olup,bu katlardaki dairelerin müşterisini bekletmeden hemen satmak en uygun yoldur.Öte yandan Üst kat daireleri , bu dairelerin satışını biraz bekleterek daha yüksek fiyattan satmak daha mümkün olabilir.

16--Yapılan bir araştırmaya göre insanların meslekleri yaşadıkları yerleride belirliyor.Adalarda Ressamlar,Avcılar-Aksaray-Çapa-Beşiktaş da genellikle öğrenciler,Beykoz-Kadıköy de ağırlıklı olarak doktor ve avukatlar ikamet ederken,ticaretle uğraşanlar ise işyerlerine yakın olarak örneğin Bayrampaşada yoğun olarak yaşıyor.

16.1--Bu anlamda bina tasarlerken hangi gelir grubuna ve hangi mesleğe yönelik olarak tasarladığınız önemli.Örneğin geniş aile tipi yaşama sahip Güneydoğulu kalabalık bir aile için uygun olan 100 m2 lik değil 170-200 m2 lik geniş daireler olabilir.

16.2--Öğrenci evleri stüdyo daire olurken,doktor ve avukatlar gibi kültürel düzeyi yüksek kesim için yapılacak evlerde işçilik ve malzemeyi 2. sınıf yerine 1. sınıf kullanmak gerekebilir.Bu anlamda hangi semte hangi ev tipi kime gider sorusu çok önemli.

17--İnşaat işlerinde   kazançta en büyük katkıyı ya arsa alırken yada daireleri satarken sağlamak gerekir.

17--3.Normal kattan tek daire yerine Çatı arası piyesi ile çift daire çıkarmak ve bu suretle kar etmek

18--Müteahhit ; İnşaatta bütün katların betonu bitip,açığa çıkan kalıp tahtalarını sıva atıklarını temizletip çatıda kullanarak,çatı imalatında tasarruf sağlayabilir.

19--İnşaat imalatında imalat birbirini tamamladığı ve takip ettiği için yapılan her hata bir sonrası adıma katlanarak artacaktır.Bu anlamda örneğin sıvada yapılan şakül hatasını onu takip eden her işe yansıyacaktır. Bu nedenle işçilik çok düzgün olmalıdır.Bu sağlayan ise düzgün kalfa ve ekibi vede zamanında onlara ödenen ücretleridir

19.1--İşçiliği doğru yaptırmak için kalfa ve işçilerin parasını ; yapılan her doğru işte hemen ödemek-yaptıkları hataları gidermelerini sağlamak.Aksi takdirde hata tekrar etmeye devam edecektir.

19.2--İşçi ve kalfaları özellikle teknik ve mesleki konularda çok okuyan-meslek lisesi mezunu elemanlardan oluşturmak.Onları okumaya-araştırmaya teşvik ve motive etmek.İşçi verimliliğini bu suretle arttırmak.

20--Konut alırken müteahhit aşağıda sayılan maddeler uygun davranış gösterebilmelidir:

1--En az 1-2 yıllığına Satış sonrası hizmet devam etmelidir.

2--Müteahhit,müşteriye kazanma payı bırakmalıdır.Sen varsan ben varım diyebilmelidir.

3--Teslimi (+,-) % 10-15 tolerans süresiyle zamanında bitirebilmelidir.

21--Proje Hatalarına Bağlı Masraflar:

1--Dükkanı geniş tutacağım diye bina girişini bodrumdan verirseniz gereksiz yere asansör yaparsınız bu ise yaklaşık 25.000 TL lik asansör fiyatı anlamına gelir.

2--Daireleri daha yüksek fiyatla otoparklı olarak satacağım diye 2. bodrum kat yapıp bu daireleri istediğiniz fiyattan satamadığınızda boşuna 2.bodruma harcadığınız beton ve hafriyat için zarar yazarsınız.

2.1--Öte yandan arsayı kat karşılığı olarak % 52 den alırsanız ki % 50 sınır değerdir ,müteahhit olarak % 2 zarar yazmaya başlar.Müteahhit arsayı kat karşılığı olarak % 50 nin üstünde aldığında her fazla oran zarar yazmaya başlıyor.

3--Sözleşme ; hem mütahhidi hemde toprak sahibini yapılacaklar konusunda iki tarafıda bağlamıyorsa ve cezai hükümler iki taraf için düzenlenmemiş ise dengesiz olan bu süreç iki taraftan birini sıkıntıya sokabilir.

4--Toprak sahibi ile müteahhid arasında yapılacak sözleşme iki tarafıda dengeli olarak bağlamalıdır.Sözleşme tek tarafın üzerine yıkılımış ise sonuçta iki tarafıda sıkıntıya sokabilir.İnşaatın sağlıklı bitimi ve her iki tarafın çıkarı için gerekli olup ,sözleşme iki tarafın çıkarını gözetecek biçimde dengeli bir ifade ile yazılmış olmalıdır.Müteahhid veya toprak sahibi için buna aykırı bir sözleşme durumu oluşacaksa baştan bu inşaata girmemeleri kendi çıkarlarına olabilir.

5--Tek tarafın çıkarı üzerine yıkılmış bir inşaat imalatının bitirilmesi ve sonuca ulaşması da sağlıklı bir şekilde gerçekleşmeyebilir.

6-Sözleşme Şartları:

6.1--Alırken-satarken yaptığınız her sözleşmeyi söz ile değil yazılı olarak yapmak gerekir.Zira hukuk söz ile değil belge ile çalışır.

6.2--Sözleşmede yaptığınız her hata inşaatın bitmininde sizi sıkıntılı sürece sokabilir.

6.3--Sözleşme toprak sahibinin, tek taraflı isteklerine göre ifade edilmiş imalatın bitiminde müteahhidi sıkıntıya sokabilir.

7--Yada spottan imalatla ilgili birkaç kalemi birden alıp,bina maliyetini ileride gelecek maliyet artışından koruyabilir.

7.1--Kısaca müteahhid,parasının değerlendirilmesi için iyi bir ekonomi takipçisi olmalı ve ekonomi gazete ve dergileri ile ekonominin gidişini yakından takip etmelidir.

8--Binanın normal şartlarda bitim süresi ay olarak,toplam inşaat alanının %1 kadardır.Yani 600 m2 binanın bitim süresi normal şartlarda 600x0,01=6 ay dır.Zamanında biten inşaat imalatın en ekonomik olarak yapıldığı inşaattır. 

8--İnşaata Barter Uygulamaları:

1--İnşaata yapılacak imalatlar için taşeronlara para yerine takas olarak daire verilmesi barter uygulmasıdır.

2--Müteahhit inşaat yaptırırken inşaat malzemelerinin parasını taşerona daire olarak verir.

3--Daire karşılığı ödeme sistemi ; projenin tamamlanmasında nakite sıkışıldığında çözüm olarak kullanılabilir.

4--Büyük müteahhitler milyon dolarlık işlerde barter uygulayabilirler.

5--Bir müteahhit satacağı dairenin ancak % 10-15 ini bartere verebilir.

6--İstanbulda büyük müteahhitler her şeyde barter yapabildiği gibi,Anadoluda seramik,vitrifiye,boya,armatür,tuğla,PVC,doğrama,yer döşemesi, vs inşaat malzemeleri satan üreticiler ve bayiler daire karşılığı satışa sıcak bakıyor.

7--Anadoluda inşaatta barter sistemi yeni konut stokunun çok olduğu Mersin,Adana,Gazianatep,Rize gibi illerde yoğun olarak uygulanıyor.

9--Mekanik Tesisatta Maliyet Tasarrufu Sağlamak İçin

1-Binalarda Otopark yaparken Konut altlarına rampalı otopark -dükkan altlarına ise araç asansörlü otopark yapmak uygun olacaktır.

2--Otoparklarda otoparka inmek için Maliyeti 25-30.000 Tl olan araç asansörü yerine 1000-2000 TL lik rampa yapmak uygun bir çözümdür.Eğer zemin katı dükkan kiracı(market vs) ise bodrum katıda kullanacağı için araç asansörü uygun olabilir.Eğer Zemin katı konut ise o zaman tabiî ki rampa olmalıdır.

3--Betonarme su deposu çelik vs depoya göre her zaman daha ucuza mal olur.Bu nedenle bina temelinden dilatasyonla ayrılmış su deposu her zaman en uygun çözüm olabilir.50 m3 betonarme su deposu 15.000 TL ye mal olurken,50 m3 çelik su deposu Br.Fiyattan Maliyeti 30.000 TL olarak ifade edilmektedir.

4--Havalandırma kanallarınında minimum imalat maliyeti ancak daha küçük kanal ölçüleri ile mümkün olup,bunu sağlayan durum ise cebri havalandırmayı destekleyen bir doğal hava akımının otoparkta olması ile mümkündür.

4.1--Bu anlamda bunu sağlamak için bodrum ile çatı arasında doğal havalandırma bacası(WC bacaları bodrum kata kadar örülecek,2BK tavana donatıya zarar vermeden hilti ile 20 mm lik delikler açılacak,bu delikler ile baca otoparkın havasını tıpkı soba bacası gibi vakumlayacak) ve bodrum kat da pencerelerin olması ile mümkündür.

5--Yangın hidroforunu küçük seçmek için , sprinkleri 12 şerli kapalı grup(ring) olarak yaptırmak uygun olabilir.