Bina İmalatı-Tasarımı İçin Öneriler-Maliyet Hesabı:
1--Bina veya Daire İçi Tasarım:
1--Müteahhid tasarım için en
az 4-5 adet röleve proje yaptırmalıdır.
2--Röleve-ön etüd safhasında
çizilecek projeleri,aynı firmada 2-3 adet mimara birbirlerinden bağımsız olacak
şekilde çizdirmelidir.Yada uzman bir mimara 3-4 adet değişik röleveler de
çizdirebilir.
3--Çizilen ön etüdlerin
olugunlaşması ile son etüd ortaya çıkacaktır.Yapılan bu tasarımların ergonomik
olması-aynı zamanda yönetmelikler ile teknik olarak doğru ifadeler olması
önemlidir.Böyle bir çalışma yapılmaz ise ileride ergonomik-teknik ve yönetmelik
anlanında birçok sorun oluşabilecektir.Başlangıçta yapılan doğru tasarım ile
inşaatın sağlıklı başlaması ve devam etmesi için temel şart sağlanmış olur.
4—Daire içi tasarımda,gündüz
ve gece kümelenmesi önemli bir kriterdir.Bu anlamda Mutfak-WC-Salon-Oturma
odası ayrı bir grup olarak daire ikiye ayrılacak biçimde aynı yerde
kümelenmelenirken Banyo ve yatak odaları ise yine dairenin ikinci
yarısında ayrı olarak kümlenmelidir.
Her kümenin mahalleri hol ile
birbirine bağlanırken,iki küme grubu ise birbirine daire içi hol ile
bağlanabilir.
5---Bina içinde bitişik
daireler arasında duvarda ses yalıtımı için
yalıtım keçesi (1,5-2 cm) kullanılabilir.Bunu sağlamak için iki daire
arasına 2x8.5 cm yatay delikli tuğla arasına yalıtım keçesi konularak ses ve
ısı yalıtımı yapılabilir.Bu anlamda araya 2cm beyaz sert stroporda konulabilir
ancak sese yalıtımı anlamında keçeye göre daha zayıf kalır.Cam yünü yerine keçe
konulması her açıdan daha uygundur.
6-Aynı katta bitişik
dairelerin havalandırmaları ortak olduğu için,WC ve Banyoda oluşan sese karşı
tarafa geçecektir.
Bu durumu önlemek için
havalandırma bacası bir tuğla duvar ile
tam ortadan ikiye ayrılmalıdır.Yani havalandırma bacası iki bölmeli
olarak örülmelidir.
Ayrıca havalandırma
pencereleri altıgen sineklikli alüminyum menfezli olması ile havalandırma
bacasına bir cisim atılması önlendiği gibi içeri sinek vs girmesi de engelenmiş
olur.
Ayrıca havalandırma bacası
için en alt kotta kapağı olmalıdır.Bu suretle bacanın gerektiği zaman temizliği
yapılabilsin.
2-Bina İmalatında İdari Uygulamalar:
1-Uygulama hatalarına izin
vermeyin.Yapılan hatalar,binada donatının,tesisatın yeniden kırılması-döşenmesi
anlamına gelecektir.Bu ise ilave maliyet ve ilave zaman kaybı anlamına gelir.
2-İş programı yapmak ve bunu
uygulayacak şantiye deneyimli şantiye şefi ile çalışmak imalatın daha hızlı ve
sağlıklı-nizami-projesine uygun bitirilmesini sağlar.
3-Bazı inşaat malzemelerini bölge ve bölge dışı nalburlarla görüşme yapılarak iyi bir şekilde araştırılmalı imkan varsa peşin almak,maliyeti düşüreceği için kazancı artıracaktır ki bunlar demiri(demiri ocak-şubatta almak uygun olup --inşaat malzemeleri özellikle Haziran-Temmuzda (tepe-pik yapar)) ve çimentoyu peşin almak uygun olacaktır.
Demir alındıktan sonra
korumaya alınmalı-çimento ise yağmura vs karşı branda çekmek veya kapalı
ortamda korumaya alınmalı.
Çimento açık veya kapalı ömrü
1 ay olup-1 aydan fazla depolamaya uygun değildir.
Yapı kimyasalları ise kapalı
olarak 6 ay ömre sahiptir.
4-Bina maliyetleri,bina
sayısı arttıkça azalır.Bu anlamda tek tek bina yapmak yerine site yapmak
ekonomik olarak daha uygundur.
5-Yaptığınız her ticari işte hesabını bilmek ve belgeyle
çalışmak-sözleşme yapmak
esastır.Belgesiz,sözleşmesiz çalışmak sonuçta bina imalatında zarar
anlamına gelecektir.Sözleşme maddelerinin yazılı ifadesi ,kara geçmek veya zarar anlamına geleceği için iki
tarafında mutabık kaldığı doğru ifadeler net olarak yazılmalıdır.
5-Müteahhitler ,yapacakları
imlat için Yapı denetim firmalarından kendi yaptıkları rutin denetim dışında
,ücret karşılığı danışmanlık hizmeti de almalıdırlar.Zira denetim firmasının
işi binayı denetlemektir-danışmanlık yapmak değil.Bu suretle bina imlatı
projeye uygun yapılacağı için ,hatalara bağlı verim düşüklüğü yada zarar önlenebilir.
6-Binanın Global Demir ve
Beton İhtiyacı
Bina Demir İhtiyacı Kats (kg/m2)--
–Bina Beton İht Kats(m3/m2)
Temel………………13…………………………………0.1
Döşeme…………….15…………………………………0.25
Kolon……………….14…………………………………0.08
Kiriş………………….8………………………………….0.07
Toplam……………...50…………………………………0.5
3--Bina İmalatında Malzeme Ve Renk Seçimi:
1--merdiven basamakları için
bal sarısı-kum beji renkte afyon mermeri seçilmesi uygun olabilir.yada Merdiven
evi duvarını da kirli gri su bazlı boya uygun olabilir. .
2--Kirli gri renkli Muğla-marmara mermerleri çok toz
tuttuğu ve görünüm açısından uygun
olmadığı düşünülürse merdivenler için kullanılmayabilir. Merdiven evi duvarı
boyanırken 1 m ye kadar
a)--pembe-üstüne ise fıstık
yeşili
b)-- kum beji yada yaban
kırmızısı renkli su bazlı renk su bazlı boya kullanmak uygun olabilir.
3--Yatak ve Çocuk odaları
için
c)--açık fıstık yeşili-şeker
pembe-
d)--Salon ve oturma odaları
için hazan sarısı renkli su bazlı
boyalar
e)--WC ve Banyolar için
desenli Mavi fayanslar uygun olabilir.
e)-- Bilgi: saten ,odada
duvarın dış havayla hava alışverişini sağlayan mikro delikleri kapattığından
uygun değildir.
12--Belediye Mevzuatını yakından takibi için ,bilgisayarda 1-Vörd de
tüm Yönetmelikleri içeren klasör edinilebilir 2-www.marmara.gov.tr adresinden
güncel mevzuat yakından takip edilebilir.
4—Bina İskanı İçin Ortalama Belge Alma Süreleri:
1---SSK...........15 gün,
2--İSKİ…........15 gün,
3-- İtfaiye Md…15 gün
5--Binalarda Isı Yalıtımı
İçin:
1-- kullanılan straforun
yoğunluğu
1.1--Dış duvarda.........................20/
24 dansinite
1.2--Şap altına ise
......................32 dansinite olup,
2--Projeye göre Strafor
kalınlıkları
2.1-- dış duvarda...... 5 cm,
2.2--Bodrum kat
döşemesinde........................ 5 cm,
2.3-Ara kat döşemelerinde
............................2 cm dir.
3--Bu anlamda dışa duvarda 5
cm yerine 3 cm strafor kullanılması projeye aykırı olduğu gibi 3 cm profor ile
5 cm strafor arasında sadece % 30 fiyat farkı gelebilir ki müteahhit in böyle
bir ucuz hesaba giremsi de ayrıca doğru değildir.
6—Bina İmalatında
Muhasebe Uygulamaları:
1--İşçinin emeğinin karşılığı
olan ücretini onun alın teri kurumadan-hemen işin bitiminde gönlünün hoşnut
olacağı miktarı belirleyip-işten motivasyon ve manevi-moral yükseltmesi ile
işçilik kalitesini ve işin bereketini-moral değerlerini-maneviyatını arttırmak.
2--İşçilerin Sigorta
Primlerini zamanında yatırmak gerekir ve ne kadar sigortasız işçi
çalıştırılıyorsa onları sigortalayıp sigortalarını yatırmak şart tır.Aksi
kadirde cezalı duruma düşülür.Cezaya düşülmesi
durumunda cezaların yüksekliği
dikkate alındığında firma olarak parasal olarak zor duruma düşülenebilir.
2.1--İnşaatta Riske-kazaya
karşı sigorta primlerini yatırmak firma için en uygun yoldur.
2.2--Öte yandan İşin
bitiminde eksik olarak yatırmadığınız sigorta primlerini muhasebe hesabı gereği birden yatırmanız
gerekirse ; bir anda o kadar primi nasıl
yatıracaksınız.
3-İnşaatlarda işçilik
ücretlerinin faturalandırılması,taşeron firma üzerinden yapılabilir.
6.31--Yıkım:
3.1--Bugün hala yıkım
firmalarında bir mühendis çalışmıyor.bugün hafriyatçılar ve inşaat kalfaları
yıkım yapabiliyor.
3.2--Binaların yıkımında tek
tek yıkım yapmak yerine bir mahallenin komple yıkılması ile yıkım süreci çok
hızlandırılabilir.
6.32--Bina Mekanik Tesisat ve
Elektrik Tesisat Uygulamaları:
1-Sıhhi Tesisatta uygun boru çaplarını
seçmek.Bu anlamda
2-Temiz su ana kolonunu ; 5 katlı binalar
için katda tek daire için DN32,Kat da çift daire için DN40 çaplı,kalın et
kalınlıklı ve kat da çift doğalgaz kelepçesi ile duvara monte edilmiş olarak
monte etmek.
3-Pis su borularında :bodrum katda kullanıcı
yoksa bodrum kat tavanında toplamak suretiyle kat da tek daire için DN125 ile
kat da çift daire için DN150 çaplı kalın et kalınlıklı pis su borusu ile
toplayıp rögara bağlamak,bodrum kat da kullanıcı varsa temel içinde temizleme
kapaklarıda konulmak suretiyle DN150 lik kalın et kalınlıklı pis su borusu
olarak çekmek.
4--Beton dökülmeden önce ,temelde
minimum 150 mm lik pis su borularının döşenmesi-düşük döşemelerde tesisatın döşenmesi-mekanik
ve elektrik tesisatın döşenmesi mutlaka sağlanmalıdır.
5-Temelde döşenen pis su borularına tıkanma
durumunda ileride müdahale edebilmek için temizleme kapakları
konulmalıdır.Temele döşenmiş 70 mm lik pis su borusu ileride ,bu boru
tıkandığında Bodrum kat da oturan dairenin evinin apartmanın pis suları altında
kalması anlamına gelecektir.
6-Tesisat borusunun sonradan
döşenmesi-kablo döşenmesi-temel topraklamasının yapılması yada kabloların bir
üst çapta değiştirilmesi herhalde pek kolay ve mümkün değildir.Bu nedenle
beton dökülmeden-sıva yapılmadan önce iş programı dahilinde sağlıklı çizilmiş
ve onaylanmış proje değerlerine göre tesisatın döşenmesi gerekir.
7-Dere yataklarına yakın yada bodrum
katlarını su basabilen binaların,yağmurda rögardan bina bodrum katına su
basmasın karşın,pis su rögar bağlantısında pisu borusu üzerine ya kalın et
kalınlıklı çek valf yada 150 mm lik vana kapaklı olarak takılmalı, Yağmur
anında bina sahipleri vanayı kapatarak ,rögarın geri tepmesini engellemiş
olurlar.
8--Binaların atık sularını yağmur suyu
hatlarını atık su rögarına bağlamak,atık su debisini artırdığı için uygun
değildir. 10.1-Ayrıca döşemeden geçirilecek kalorifer-temiz su boruları
için,tesviye şapı dökülmeden önce 10x10 cm mertekler tesisat borularının
geçeceği yerlere konulmalı-şap dökülüp prizi alındıktan hemen sonra şapın
üzerinden helikopter ile ,beton taze iken düzeltme yapılmalı ve pürüzsüz bir
yüzey sağlanarak-düzeltme sıvası yapmasına gerek bırakılmamalı.Ardından
mertekler alınarak borular döşenmelidir.ve yerleri ince sıva ile
doldurulmalıdır.
39-Bina Temel Topraklama Hattı:Bina
temel topraklaması için radyel temelin hasırına dikey olaral demir
telle 30x3 mm lik galvaniz şerit dört cephe boyunca bağlanır.Bu şeride binanın
dört köşesinden binadan 1,5 m uzakta 20 mm çaplı-1,5 m boyunda bakır çubuklar
bağlantı yapılır.
Ve bakır çubuklar kuru ve taşlı olmayan nemli
toprağa çakılır.Radyel temele bağlanan Temel topraklama şeridi,pano içinde eşpotansiyel
barasına bağlanır.Binanın daire toprak hatları-doğalgaz borusu-metal borular bu
baraya bağlanır.
6.33—Binalara İçin Maliyet
Hesabı:
1-Bina Maliyetleri İçin Piyasa Fiyatları
üzerinden hesaplanabilir
2-Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Birim Fiyat
Tablosu Üzerinden Hesaplanabilir.
3-Bayındırlık ve İskan Bakanlığı …… Yılı Yapı
Yaklaşık Birim Maliyetleri Tebliği tablosu ile yaklaşık olarak hesaplanabilir.
4-…….Yılı için bilinen bir maliyet, daha
önceki veya daha sonraki bir yıl için yıllara göre -Bayındırlık ve İskan
Bakanlığı yıllara göre eskalasyon tablosundan ilgili yıla ait eskalasyon
katsayısı seçilerek ,bilinen maliyet bu seçilen eskalasyon katsayısı ile
çarpılarak istenilen yıla ait maliyet yaklaşık olarak bulunabilir.Kısa yıllar
için gerekli eskalasyon tablosu (1996-2009) da aşağıda tablo olarak eklenmiş
olup,Uzun yıllar için gerekli eskalasyon tablosu (1953-2009) da mevcuttur.
12-Tablo-12-Bayındırlık ve İskan
Bakanlığı 2010 Yılı Mim-Muh Hizm.Bedel. Hesabında Kullanılacak yüklenici
karı dahil Yaklaşık Birim Maliyetler(TL/m2):
1A--3m Yük.Bet.İstinat-Bahçe
Duvarı-Müştemilat-Sera-Basit Kümes Yapıları……73
1B--Su depoları,İşyeri Depoları-Cam
sera……….127
2A--Kuleler………………………………………..201
2B--Tek katlı Tarım/End Yapıları
Atölye-Mezbaha-Yat Bak.Yerl/Çoc.Oyun Alanları….276
3A--Okul Tesis- Katlı Garaj-Oyun Salonu-Hal
Binası/Market-Matbaa- 4 katlı Konut- Benzin İstasyonu- Soğuk Hava Depoları-Semt
Postanesi- Küçük Sanayi Atölyeleri………448
3B--Kreş- Kamu Binaları-Lokanta/Yemekhane-
Kal.As Ticari Büro-1-2 Yıl. Otel-Ent.Tarım Tes. /Büyük Çiftlik-Fuar /Sergi
Sal-Marina/Gece kulübü-Misafirhane………………511
4A--Büyük Okul-Büyük Poliklinik-İl Kamu
Binaları- Kal.As Ticari Büro-Kaplıca-İbadethane- Ent.San.Tesis-Büyük Alışveriş
Merkezi-Yüksek Okullar-21.50 m büyük Kal.As.Apartmanlar-Villalar-Müst. Spor
Köyleri-Huzurevi………………………..577
4B—İş Merkezi- Araştırma Binaları- Metro
İstasyonu- Stadyum/Spor-Yüzme Salonu Büyük Postane-
Satış/Sergi Salonları-Eğlence Yapıları- Banka Binaları-Genel Sığınak-3-4
Yıld.Oteller-Banka Binaları-Otobüs Terminalleri………………………………….640
4C--150 Yat.Hastane- Büyük Kütüphane-
Yüks.Öğr.Yurt.-Arşiv Binaları- Büyük Adliye-Bakanlık
Binaları-Rady.Kor.Depolar……………………………………………….761
5A--Askeri Yapılar-600 m2 üzeri Özel
Konut/Büyükelçilik Yapıları-Borsa Binaları- 51.50 m den büyük
yapılar-Üniversite Kampusleri-Alışveriş Kompl.-Rad.Tv.İst………….945
5B--Kongre Merk-Müze/Kütüphane Kompl- Olimpik
Spor Tesis- Bilimsel Araşt.Merk.-
Havalanı-İbadethane………………………………………………..............1144
5C--150 Yatak Üstü Hast- Tatil Köyleri-Büyük
Tadyo-Tv Binaları-……1279
5D—Opera/ Konser Sal.Kompl- Restore
Ed.Binalar……………………1559
6—Eskelasyon Katsayıları:
|
Yıl |
Eskalesyon |
|
1996 |
40,72 |
|
1997 |
20,91 |
|
1998 |
12,12 |
|
1999 |
7,82 |
|
2000 |
4,73 |
|
2001 |
3,86 |
|
2002 |
2,33 |
|
2003 |
1,79 |
|
2004 |
1,54 |
|
2005 |
1,38 |
|
2006 |
1,3 |
|
2007 |
1,16 |
|
2008 |
1,09 |
|
2009 |
1 |
Tablo-10- Binalarda İmalat
Maliyetleri Yüzdeleri
|
İMALAT |
I ZK+ 1NK |
II BK+ZK +1NK |
III ZK+1-2NK |
IV BK+ZK+1-2NK |
V BK+ZK+4-8NK |
VI BK+ZK +9NK |
VII ORTALAMA |
|
TEMEL |
7 |
7 |
5 |
5 |
|
|
7 |
|
BODRUM KAT |
-- |
8 |
-- |
6 |
|
|
7 |
|
ZEMİN KAT |
15 |
13 |
10 |
9 |
|
|
13 |
|
1 NORMAL KAT |
17 |
14 |
12 |
11 |
|
|
12 |
|
2 NORMAL KAT |
-- |
-- |
12 |
11 |
|
|
11 |
|
KABA İNŞAAT |
39 |
42 |
39 |
42 |
40 |
45 |
50 |
|
ÇATI |
9 |
8 |
7 |
6 |
4 |
3 |
(9-3) |
|
DOĞRAMA |
12 |
10 |
12 |
10 |
10 |
10 |
11 |
|
İÇ SIVA |
4 |
4 |
4 |
4 |
5 |
5 |
4 |
|
DIŞ SIVA |
3 |
3 |
3 |
3 |
2 |
2 |
3 |
|
BOYA BADANA |
3 |
3 |
3 |
3 |
3 |
3 |
3 |
|
KAPLAMALAR |
7 |
5 |
8 |
8 |
9 |
7 |
7 |
|
ELEKTRİK TESİSAT |
5 |
7 |
5 |
5 |
5 |
5 |
6 |
|
SIHHI TESİSAT |
7 |
7 |
7 |
7 |
7 |
7 |
7 |
|
KALORİFER TESİSAT |
8 |
8 |
8 |
8 |
8 |
8 |
8 |
|
MÜTEFERRİK İŞLER |
3 |
3 |
4 |
4 |
7 |
5 |
5 |
|
|
%100 |
%100 |
%100 |
%100 |
%100 |
%100 |
|